Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesinde Şekil Sorunları

Abstract

Arsa payı inşaat sözleşmesi bir karma sözleşme olarak kanunda düzenlenmemiş olmakla birlikte, 4721 sayılı MK’nun 1009.maddesinde bu sözleşmeden doğan hakların tapu siciline şerh verilebileceği düzenlenmiştir. Bu sözleşme, taşınma satımı ve eser sözleşmlerininunsurlarından oluşmuş bir “çift tipli karma sözleşme”dir. Bu sebeple, sözleşmenin en azından arsa iş sahibi tarafından yükleniciye devredilecek taşınmaz payına ilişkin kısmının 1512 sayılı Noterlik Kanunu’nunm. 60 bent 3 hükmü uyarınca noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekir. Yüklenicinin yapacağı inşaata ilişkin hükümler ise herhangi bir geçerlilik şekline tabi olmaksızın kararlaştırıabilir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin şerhi, bu hususta taraflar arasında ayrıca anlaşma olması gerekmeksizin, sözleşme taraflarından herhangi biri tarafından gerçekleştirilebilir. Ancak bu şerh en fazla 5 yıl için geçerli olur. Yargıtay uygulaması, yüklenicinin adi yazılı şekilde bir beyanla bu sözleşmeden doğan haklarını üçüncü kişiye devir yoluyla, ileride ortaya çıkacak bağımsız bölümleri önceden pazarlamasına imkan vermektedir. Gene Yargıtay, şekil şartına uyulmadan yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, taraflardan birinin edimini kısmen de olsa ifa etmesi üzerine, şekle aykırılık geçersizliğinin ileri sürülmesini dürüstlük kuralı (MK m. 2) uyarınca engelleyebilmektedir.Nihayet belirtelim ki, şekle aykırılıktan dolayı geçersiz bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde taraflardan herhangi birinin bu geçersizliği bağımsız bölüm taahhüt ettiği üçüncü kişilere karşı ileri sürmesi mümkün olmayacaktır.Whereas the construction contract in exchange for the land share as a mixed agreement is not regulated in any law; Art 1009 of Turkish Civil Code (CC) stats that the rights which are derived from such contract can be annotated to the land registry. This type of contract is a double typed mixed contract since it is composed of the elements from the sale of real estate contract and construction contract both. Therefore, the contract provisions about the transfer of the land share to the constractor must be stipulated by the notary according to the Art. 60/3 of the Notary law numbered 1512.The provisions about the building to be constructed by the contractor can be stipulated without being subject to any form. Annotation of this constract to the public registry can be performed by any party to that contract without the consent of the other party. However this annotation remains valid only for five years. Consistant jurisprudence of Yargıtay enables the contractors to sell independent parts from future buildings only by a written transfer of claim which they acquired from construction contract. Yargıtay also usually prevents the assertion of the invalidity of contracts because of the violation of form requirement by benefiting from the rule of good faith which is stated by Art. 2of CC if one of the parties to contract had already performed his obligation fully or partly. It must be pointed out that neither landowner nor contractor can allege the invalidity of construction contract due to the violation of from requirement against third persons who are party to separates contracts with them.