Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde İmar Planlarına Aykırılık - KİBAR, HALDUN (İstanbul Kültür Üniversitesi, 2025)
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi içerisinde hem eser sözleşmesi hem de taşınmaz satış vaadi sözleşmesini barındıran ve pratik hayatta oldukça tercih edilen kompleks bir sözleşmedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile arsa sahibi, nakit ihtiyacı duymaksızın maliki olduğu araziyi yüklenici aracılığıyla değerlendirerek birden fazla bağımsız bölüm sahibi olurken, yüklenici, nakit varlığını iş sahibine ait taşınmaz üzerinde inşaat yaparak değerlendirmektedir. 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun 32. maddesine göre herkes yapı meydana getirirken yetkili makamlardan yapı ruhsatı alınması zorunlu olup yapı ruhsatına, dolayısıyla da imar planlarına aykırı olarak meydana getirilen yapılar kanunen kaçak yapılardır. Ülkemizde imar planlarının bölge ihtiyaçlarına göre sıkça değiştiği göz önünde bulundurulduğunda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin akdedilmesinden kısa süre önce yahut sözleşmenin akdedilmesinden sonra mevcut imar planlarının ilgili makamlarca değiştirilmesinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini ne şekilde etkileyeceği büyük önem arz etmektedir. Bu minvalde çalışmamızın ilk bölümünde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tanımı, unsurları, şekli, tarafları ve hukuki niteliği açıklanmıştır. Çalışmamızın ikinci bölümünde ise üçüncü bölümde ayrıntılı olarak açıkladığımız imkânsızlık içerisindeki konumunun idrak edilebilmesi açısından imar planlarının tanımından, hukuki niteliğinden normlar hiyerarşisindeki yerinden, imar planlarının değiştirilmesi için gerekli olan prosedürden ve nihayet genel düzenleyici işlem niteliğini haiz imar planlarını kişiler nezdinde somutlaştıran yapı ruhsatlarının ne zaman kazanılmış hakka sebebiyet vereceğinden bahsedilmiştir. Araştırmamızın üçüncü bölümünde ise Türk Borçlar Kanunu'na göre sözleşme öncesi ve sonrası imkânsızlık irdelenmiş ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde imar planlarına aykırı olma durumluları da imkânsızlık bağlamında ele alınmıştır.
Keywords: Arsa Payı; İmar Planı; Yüklenici; İmkânsızlık; Uyarlama