T.C. İSTANBUL KÜLTÜR ÜNİVERSİTESİ 

SOSYAL BİLİMLER ENSTİTÜSÜ 

 

 

 

 

TÜRK BORÇLAR KANUNU’NDA DÜZENLENEN KİRA     

SÖZLEŞMELERİNDE KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİ VE HUKUKİ 

SONUÇLARI 

 

 

        DOKTORA TEZİ 

 

 

     Nihal URAL ÇINAR 

         (0710110002) 

 

 

Anabilim Dalı: HUKUK 

 Programı: ÖZEL HUKUK DOKTORA PROGRAMI 

 

 

 

   Tez Danışmanı: Prof. Dr. Atilla ALTOP 

 

Eylül 2013 



 i 

İÇİNDEKİLER…………………………………………………………………………………i 

KISALTMALAR CETVELİ………………………………………………………………….ix 

GİRİŞ ......................................................................................................................................... 1 

§ 1. KİRA SÖZLEŞMESİNİN TÜRLERİ ............................................................................. 4 

I. GENEL KİRA SÖZLEŞMESİ ....................................................................................... 4 

1. Tanımı ........................................................................................................................ 4 

2. Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği .......................................................................... 7 

II. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİ .................................................... 9 

1. Konut Kirası ............................................................................................................... 9 

2. Çatılı İşyeri Kirası .................................................................................................... 11 

III. ÜRÜN KİRASI SÖZLEŞMESİNİN TANIMI VE HUKUKİ NİTELİĞİ ............... 14 

1. Ürün Kirası ............................................................................................................... 14 

2. Ürün Kirasının Hukuki Niteliği ................................................................................ 15 

IV. KİRA SÖZLEŞMELERİ ARASINDAKİ FARKLAR ............................................ 16 

1. Konu Bakımından ................................................................................................ 16 

2. Kiracıya Sağladığı Haklar ve Yüklediği Mükellefiyetler Bakımından ................ 18 

3. Kira Bedelinin İçeriği Bakımından ...................................................................... 19 

§ 2. KİRA SÖZLEŞMESİNİN UNSURLARI ......................................................................... 22 

I. KİRALANAN ................................................................................................................... 22 

1. Kira Sözleşmesinde Kiralanan ............................................................................. 22 

2. Ürün Kirası Sözleşmesinde Kiralanan ................................................................. 24 

II. KİRALANANIN KULLANIMININ KİRACIYA BIRAKILMASI ........................... 28 

1. Kira Sözleşmesinde Kiralananın Kullanılmasının Kiracıya Bırakılması ................. 28 

2. Ürün Kirası Sözleşmesinde Kiralananın Kullanılmasının Kiracıya Bırakılması ..... 29 

§ 3. KİRA SÖZLEŞMELERİNİN ŞEKLİ, GEÇERLİLİĞİ VE İSPATI................................. 30 

I. GENEL KİRA SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ VE GEÇERLİLİĞİ ................................. 30 

II. ÜRÜN KİRASI SÖZLEŞMESİNİN ŞEKLİ VE GEÇERLİLİĞİ ............................... 34 

III. KİRA SÖZLEŞMELERİNİN VE KİRA BEDELİNİN İSPATI .............................. 36 

§ 4.  SÖZLEŞMENİN SÜRESİ ............................................................................................... 38 

I. GENEL HÜKÜMLERE GÖRE ....................................................................................... 38 

1. Genel Olarak ................................................................................................................ 38 

2. Belirli Süreli Kira Sözleşmesi ...................................................................................... 39 

3. Belirli Olmayan (Belirsiz) Süreli Kira Sözleşmesi .................................................. 40 

II. KONUT VE ÇATILI İŞ YERİ KİRA SÖZLEMELERİNDE ......................................... 41 

§5.  KİRA BEDELİ .................................................................................................................. 43 

I. KİRA SÖZLEŞMESİNDE KİRA BEDELİ ................................................................. 43 

1. Genel Kira Sözleşmesinde Kira Bedelinin Kararlaştırılması ................................... 43 

2. Ürün Kirası Sözleşmesinde Kira Bedeli ................................................................... 50 

3. Kira Bedelinin Alacaklısı ve Borçlusu ......................................................................... 51 

a. Kira ve Ürün Kirası Sözleşmesinde Sözleşmenin Tarafları ................................. 51 

b. Kira Bedelinin Alacaklısı Kiraya Veren .............................................................. 51 

aa. Genel Olarak Kiraya Veren ................................................................................ 51 

bb. Kiralanan Taşınmazın Rehnin Paraya Çevrilmesi Yoluyla Takibe Konu .......... 53 

Olması veya Haczedilmesi Durumunda İcra Dairesi ............................................... 53 

cc. Kiraya Verenin İflas Etmesi Durumunda İflas Masası ....................................... 55 

dd. Paylı Mülkiyette ve İntifa’da Kira Bedelinin Alacaklıları ................................. 57 

ee. Elbirliği Mülkiyetinde Kira Bedelinin Alacaklıları ............................................ 59 

ff. Kiralananın Aile Konutu Olması ......................................................................... 60 

c. Kira Bedeli Borçlusu Kiracı ..................................................................................... 61 



 ii 

aa. Genel Olarak Kiracı ............................................................................................ 61 

bb. Birden Fazla Kiracı Olması ................................................................................ 62 

cc. Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri ................................................................ 65 

aaa. Genel Hükümlere Göre ................................................................................. 65 

bbb. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Hükümlerine Göre ............................................ 69 

ccc. Ürün Kirası Sözleşmesinde ........................................................................... 71 

dd. Kiracının Ölmesi Halinde Mirasçılar, Ortaklar Ya da Aynı Konutta Oturanlar 73 

aaa. Genel Kira Sözleşmesinde ............................................................................ 73 

bbb. Konut ve Çatılı İşyeri Kirasında ................................................................... 75 

ccc. Ürün Kirasında .............................................................................................. 77 

§ 6. KİRA BEDELİNİN ÖDENMESİ ..................................................................................... 79 

I. ÖDEME ZAMANI ....................................................................................................... 79 

1.  Kira Sözleşmesinde ..................................................................................................... 79 

a.  Genel Olarak (TBK m.314) ..................................................................................... 79 

b. Ürün Kirası Sözleşmesinde (TBK m. 362) .............................................................. 81 

II. ÖDEME YERİ ............................................................................................................. 82 

1. Genel Olarak ................................................................................................................ 82 

2. Konut ve İşyeri Kiralarında Ödeme Yeri ..................................................................... 84 

3. Ürün Kirası Sözleşmesinde Kira Bedelinin Ödeme Yeri ............................................. 85 

III. ÖDEME YÖNTEMİ ................................................................................................ 86 

1. Genel Olarak ............................................................................................................ 86 

2. Banka Hesabına veya PTT’ye Ödeme ..................................................................... 88 

3. Kıymetli Evrak İle Ödeme ........................................................................................... 90 

4. Kira Bedelinin Takas Edilerek Ödenmesi .................................................................... 93 

a. Genel Olarak ............................................................................................................. 93 

b. Takastan Feragat Yasağı .......................................................................................... 95 

5. Kira Bedelinin Mahsup Yoluyla Ödenmesi ................................................................. 96 

6. Kira Bedelinin Taksitle Ödenmesi ............................................................................... 97 

BİRİNCİ BÖLÜM .................................................................................................................... 99 

KİRA BEDELİNİN ÖDENMESİNE ETKİ EDEN ÖZEL DURUMLAR .............................. 99 

§ 7. KİRA SÖZLEŞMESİNDE AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ NEDENİYLE KİRACININ KİRA 

BEDELİNİ ÖDEYEMEMESİ  VE KİRA BEDELİNİN DEĞİŞEN KOŞULLARA 

UYARLANMASI .................................................................................................................... 99 

I. GENEL OLARAK ....................................................................................................... 99 

II. TÜRK BORÇLAR KANUNU’NUN YÜRÜRLÜĞÜNDEN ÖNCEKİ YARGITAY 

UYGULAMASI ................................................................................................................. 101 

III. TBK m. 138 UYARINCA İFA GÜÇLÜĞÜ NEDENİYLE KİRA BEDELİNİN 

DEĞİŞTİRİLMESİNİN ŞARTLARI ................................................................................. 106 

1. Genel Olarak .............................................................................................................. 106 

2. Taraflarca Kira Sözleşmesinin Kurulduğu Sırada Öngörülemeyen ve Öngörülmesi de 

Beklenemeyen Olağanüstü Bir Durumun Meydana Gelmesi ........................................ 108 

3. Olağanüstü Durum Kiracıdan Kaynaklanmamış Olmalı ........................................... 110 

4. Kiracının Aşırı İfa Güçlüğüne Düşmüş Olması ve Kira Sözleşmesi Yapıldığı Sırada 

Mevcut Olguların, Kiracıdan İfanın Talep Edilmesini Dürüstlük Kurallarına Aykırı 

Düşecek Derecede Değiştirmiş Olması .......................................................................... 112 

5. Kiracı Kira Bedelini Henüz Ödememiş veya İfanın Aşırı Ölçüde Güçleşmesinden 

Doğan Haklarını Saklı Tutarak Ödemiş Olmalıdır ........................................................ 114 

6. Kira Bedelinin Değişen Koşullara Uyarlanması ya da Kira Sözleşmesinin Feshi 

(Kira Bedelinin Uyarlanmasında Kiracının Sahip Olabileceği Haklar ) ........................ 115 



 iii 

§ 8. KİRACININ İFLAS ETMESİNİN KİRA BEDELİNİN ÖDENMESİNE VE KİRA 

SÖZLEŞMESİNE ETKİSİ VE SONUÇLARI ...................................................................... 121 

I.    KİRACININ İFLAS ETMESİ ..................................................................................... 121 

1. Genel Olarak .............................................................................................................. 121 

2.   Kiracının Kiralananın Tesliminden Önce İflas Etmesi ............................................ 123 

3. Kiracının Kiralananın Tesliminden Sonra İflas Etmesi ......................................... 124 

b. Kiraya Veren İşleyecek Kira Bedelleri İçin Teminat Talep Edebilir ................. 125 

b. Kiraya Veren Kendisine Teminat Gösterilmesi İçin Uygun Bir Süre Vermelidir

 127 

c. Kiraya Veren Teminat Gösterilmediği Takdirde Kira Sözleşmesini Feshedebilir

 128 

II. ÜRÜN KİRASI SÖZLEŞMESİNDE KİRACININ İFLASI ......................................... 130 

§ 9. KİRALANANIN AYIPLI OLMASININ KİRA BEDELİNİN ÖDENMESİNE ETKİSİ

 ................................................................................................................................................ 132 

I. GENEL OLARAK ..................................................................................................... 132 

II. KİRALANANIN AYIPLI OLMASI ......................................................................... 135 

1. Genel Olarak .............................................................................................................. 135 

2. Önemli - Önemli Olmayan Ayıp Kavramı ................................................................. 137 

3. Kiralananın Teslimi Anında Var Olan veya Sonradan Ortaya Çıkan Ayıp ............... 139 

III. KİRACININ KİRA BEDELİNDEN İNDİRİM TALEBİ ...................................... 139 

1. Genel Olarak Şartları .............................................................................................. 139 

a. Kiracı Kiralanandaki Ayıbı Bilmemeli ve Ayıptan Dolayı Sorumlu Olmamalıdır 139 

b. Kiraya Verenin Sorumluluğunu Kaldıran Ya da Sınırlayan Bir Sözleşme Kaydı 

Bulunmamalıdır .......................................................................................................... 140 

2. Seçimlik Hak Olarak Kira Bedelinin İndirilmesi Talebi (TBK m. 305/f.1, m. 307)

 142 

3.  Kiralanandaki Ayıbın Kiraya Veren Adına Giderilmesi ve Masrafın Kira Bedelinden 

Düşülmesi (TBK m 306/f.1) ........................................................................................... 147 

§ 10. ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN KİRALANAN ÜZERİNDE ÜSTÜN HAK İDDİASININ KİRA 

BEDELİNİN ÖDENMESİNE ETKİSİ .................................................................................. 151 

I. GENEL OLARAK .......................................................................................................... 151 

II. KİRALANANIN ZAPTININ KİRA BEDELİNİN ÖDENMESİNE ETKİSİ .............. 151 

1. Genel Olarak .............................................................................................................. 151 

2. Kiraya Verenin Zapttan Sorumluluğunun Şartları ..................................................... 152 

3. Zaptın Kira Sözleşmesine ve Kira Bedeline Etkisi .................................................... 156 

III. ÜÇÜNCÜ KİŞİNİN SÖZLEŞMENİN KURULMASINDAN SONRA ÜSTÜN HAK 

İDDİA ETMESİNİN KİRA BEDELİNİN ÖDENMESİNE ETKİSİ ................................ 159 

1. Kira Sözleşmesinin Kurulmasından Sonra Kiralananın El Değiştirmesi (Temliki) ve 

Kiralanan Üzerinde Üçüncü Kişinin Sınırlı Ayni Hak Sahibi Olması ........................... 159 

2. Kamulaştırmanın Kira Bedelinin Ödenmesine Etkisi ................................................ 164 

§ 11. TARIMSAL ÜRÜN KİRASINDA KİRA BEDELİNİN OLAĞANÜSTÜ DURUMLAR 

DOLAYISIYLA İNDİRİLMESİ ........................................................................................... 167 

I. GENEL OLARAK ..................................................................................................... 167 

II. KİRACIYA TANINAN BU HAKKIN HUKUKİ NİTELİĞİ ................................... 167 

III. TBK M. 363 HÜKMÜNÜN UYGULANAMADIĞI DURUMLAR .................... 168 

IV. KİRACININ TBK m. 363 UYARINCA KİRA BEDELİNDEN İNDİRİM 

İSTEYEBİLMESİNİN ŞARTLARI .................................................................................. 169 

1. Kiralananın Tarımsal Bir Taşınmaz Olması ........................................................... 169 

2. Olağanüstü Felaket Ya Da Doğal Olaylarının Meydana Gelmesi ......................... 170 



 iv 

3. Taşınmazdaki Verimin Önemli Ölçüde Azalması ..................................................... 171 

V. KİRA BEDELİNDEN YAPILACAK İNDİRİM .......................................................... 172 

VI. KİRA BEDELİNDEN İNDİRİM TALEP HAKKINDAN ÖNCEDEN FERAGAT .. 173 

§ 12. KİRA BEDELİNİN ZAMANAŞIMINA UĞRAMASI ................................................ 175 

I. GENEL OLARAK ZAMANAŞIMI .......................................................................... 175 

II. KİRA BEDELİNE UYGULANACAK ZAMANAŞIMI SÜRESİ ............................ 178 

III. ZAMANAŞIMI SÜRESİNİN BAŞLANGICI ....................................................... 181 

IV. ZAMANAŞIMININ DURMASI ........................................................................... 182 

V. ZAMANAŞIMININ KESİLMESİ ............................................................................. 185 

1. Genel Olarak .............................................................................................................. 185 

2. Kiracının Fiilleri ile Zamanaşımının Kesilmesi ......................................................... 186 

3. Kiraya Verenin Fiilleri ile Zamanaşımının Kesilmesi ............................................... 187 

4. Adli Makamların Fiilleri ile Zamanaşımının Kesilmesi............................................. 189 

VI. KİRACININ ZAMANAŞIMI SAVUNMASI ....................................................... 190 

§ 13. KİRALANANIN KİRA SÖZLEŞMESİNİN SONA ERMESİDEN ÖNCE GERİ 

VERİLMESİ (ERKEN TAHLİYE) HALİNDE KİRA BEDELİNİN ÖDENMESİ .............. 194 

I. GENEL OLARAK ..................................................................................................... 194 

II. KİRALANANIN KİRA SÜRESİNİN BİTİMİNDEN ÖNCE GERİ VERİLMESİNİN 

KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ SAYILIP SAYILMAMASI ........................................ 198 

III. KİRALANANIN GERİ VERİLMESİ ......................................................................... 200 

IV. KİRACININ KİRALANANI GERİ VERMESİNDEN SONRA KİRA BEDELİNİ 

ÖDEMEK ZORUNDA OLDUĞU MAKUL SÜRE ......................................................... 202 

V. KİRACININ KİRALANANI ERKEN TAHLİYE ETMESİ DOLAYISIYLA ÖDEMEK 

ZORUNDA OLDUĞU KİRA BEDELLERİ ..................................................................... 205 

VI. KİRACININ YENİ BİR KİRACI BULARAK KİRA BEDELİNİ ÖDEMEKTEN 

KURTULMASI .................................................................................................................. 208 

VII. KİRAYA VERENİN ELDE ETTİĞİ VEYA ELDE ETMEKTEN KAÇINDIĞI 

YARARLARIN KİRA BEDELİNDEN İNDİRİLMESİ ................................................... 211 

§ 14. KULLANMAMANIN MÜMKÜN OLMAMASI HALİNDE KİRA BEDELİNİN 

ÖDENMESİ SORUNU .......................................................................................................... 214 

I. GENEL OLARAK .......................................................................................................... 214 

II. KİRALANANIN SINIRLI KULLANIMI .................................................................... 215 

III. KİRALANANIN HİÇ KULLANILMAMASI ............................................................ 215 

IV. KİRAYA VERENİN YAPMAKTAN KURTULDUĞU GİDERLERİN KİRA 

BEDELİNDEN İNDİRİLMESİ ......................................................................................... 216 

İKİNCİ BÖLÜM .................................................................................................................... 218 

KİRACININ KİRA BEDELİNİ ÖDEMEDE TEMERRÜDÜ VE HUKUKİ SONUÇLARI 218 

§15. KİRACININ KİRA BEDELİNİ ÖDEMEDE TEMERRÜDÜ ...................................... 218 

I. GENEL OLARAK .......................................................................................................... 218 

II. TBK m. 315’İN GETİRDİĞİ YENİLİKLER ................................................................ 220 

1. Genel Olarak .............................................................................................................. 220 

2. Yan Giderin Kiracı Tarafından Ödenmemesi ............................................................ 223 

III.  TBK M.315’E GÖRE TEMERRÜDÜN ŞARTLARI ................................................ 226 

1. Kiralananın Kullanımının Kiracıya Bırakılması .................................................... 226 

2. Kira Bedeli veya Yan Giderlerin Muaccel Olması ................................................ 227 

a. Genel Olarak ........................................................................................................... 227 

b. Dönemli Kira Bedellerinin Ödenmesi Açısından Temerrüdün Oluşması .............. 231 

c. Kira Bedeli Açısından Temerrüde Esas Olan Alacaklar ........................................ 232 

aa. Asıl Kira Bedelinin Muaccel Olması ................................................................ 233 



 v 

bb. Kira Artırım Farkının Muaccel Olması ............................................................ 234 

cc. Kira Tespit Davası Sonucu Mahkeme İle Belirlenen Miktarın Muaccel Olması

 ................................................................................................................................ 235 

d. Yan Giderler Açısından Temerrüde Esas Olan Alacaklar.................................. 236 

e. Temerrüde Esas Olmayan Alacaklar .................................................................. 237 

aa. Stopajın Yatırılmaması ..................................................................................... 238 

bb. Cezai Şart ve Gecikme Faizi ............................................................................ 238 

cc. Muacceliyet Koşulu .......................................................................................... 242 

3. Kiracıya Muaccel Olan Kira Bedelinin ve Yan Giderlerin Ödememesinden Dolayı 

İhtar Yapılmalı ve Süre Verilmeli .................................................................................. 245 

a. İhtarı Yapacak Kiraya Veren ve Muhatap Kiracı ................................................... 245 

b. İhtarın İçeriği ve Şekli ............................................................................................ 247 

aa. İhtarın Yazılı Olması ve Hangi Aylara İlişkin Kira Bedelinin İstendiğinin  

Belirtilmesi ............................................................................................................. 249 

bb. TBK m. 315 Uyarınca Kiracıya Süre Verilmesi .............................................. 252 

cc. Ürün Kirası Sözleşmesinde Süre Tayini ........................................................... 255 

c.   İhtarın Haklı Olması ............................................................................................. 256 

d. İhtarın Tebliği ve Sürelerin Başlangıcı .................................................................. 259 

4. Kira Bedelinin Verilen Süre İçerisinde Ödenmemesi ............................................ 261 

§16. KİRA SÖZEŞMESİNDE KİRACININ TEMERRÜDÜNÜN SONUÇLARI ............... 263 

I. KİRACININ TEMERRÜT FAİZİNDEN SORUMLULUĞU .................................. 263 

1. Genel Olarak Temerrüt Faizi .................................................................................. 263 

2.  Kira Bedelinin Ödenmemesi Üzerine Temerrüt Faizi ............................................... 264 

a. Genel Olarak ...................................................................................................... 264 

b. Kira bedelinin Mahkeme Kararı İle Tespit Edilmiş Olması Halinde Kiracının 

Temerrüt Faizinden Sorumluluğu .............................................................................. 265 

c. Temerrüt Faizi Miktarı ....................................................................................... 266 

aa. Ticari Nitelikte Olmayan Kira Sözleşmelerinde Temerrüt Faizi ...................... 267 

bb. Ticari Nitelikte Olan Kira Sözleşmelerinde Temerrüt Faizi ............................ 268 

aaa. Ticari İş Kavramı ........................................................................................ 269 

bbb. Ticari Temerrüt Faizi Oranı ....................................................................... 270 

cc. Kira Bedelinin Yabancı Para Olarak Kararlaştırılması Durumunda Temerrüt 

Faizi ........................................................................................................................ 271 

3. Temerrüt Faizinin Talep Edilmesi .............................................................................. 272 

4. Temerrüt Faizinin Başlangıcı ..................................................................................... 274 

5. Temerrüt Faizinin Durması ........................................................................................ 274 

6.  Temerrüt Faizinde Zamanaşımı ................................................................................ 275 

II. KİRACININ TEMERRÜT FAİZİNİ AŞAN (AŞKIN - MUNZAM) ZARARDAN 

SORUMLULUĞU ............................................................................................................. 276 

1. Genel Olarak Aşkın Zarar Kavramı ....................................................................... 276 

2. Kiraya Verenin Aşkın Zararının Tazmininin Şartları ............................................ 278 

a. Kira Bedeli Olarak Para Borcunun İfasında Temerrüde Düşülmüş Olmalı ....... 279 

b.  Kiraya Verenin Aşkın Zararının Bulunması ......................................................... 280 

aa. Genel Olarak Aşkın Zarar ................................................................................. 280 

bb. Aşkın Zarara Olarak Nitelendirilebilecek Zarar Kalemleri .............................. 281 

c. Kiracının Kira Bedelini Ödemede Temerrüdü İle Kiraya Verenin Aşkın Zararı 

Arasında Uygun Nedensellik (İlliyet) Bağı Olmalı .................................................... 284 

d. Kiracı Temerrüde Düşmede Kusurlu Olmalı ......................................................... 285 

3. Aşkın Zararın İspatı ................................................................................................ 287 



 vi 

4. Aşkın Zararın Hesaplanması .................................................................................. 287 

5. Aşkın Zarara İlişkin Tazminat Talebine Uygulanacak Zamanaşımı ...................... 288 

III.     KİRA SÖZLEŞMESİNİN FESHİ ............................................................................ 289 

1. Genel Olarak .......................................................................................................... 289 

2. Fesih Hakkının Kullanımı ...................................................................................... 291 

3. Fesih Beyanı ........................................................................................................... 292 

4. Mülga Borçlar Kanunu Dönemindeki m. 260 Çerçevesinde Kira Sözleşmesinin 

Feshi ............................................................................................................................... 294 

5. TBK m. 315 Uyarınca Değerlendirmeler ............................................................... 296 

IV.  TAŞINMAZLARIN İLAMSIZ İCRA YOLUYLA TAHLİYESİ .............................. 297 

1. Genel Olarak .......................................................................................................... 297 

2. Kira Bedelinin Ödenmemesinden Dolayı İlamsız Tahliye ........................................ 298 

3. Takip Yapma Yetkisi ve Takip Talebi ....................................................................... 299 

4. Ödeme Emri ............................................................................................................... 300 

5. İlamsız İcra Takibine İtiraz Edilmemesinin Sonuçları ............................................... 302 

6. Takibe İtiraz Edilmesinin Sonuçları ........................................................................... 304 

a. İtirazın Kira Sözleşmesine İlişkin Olması .......................................................... 305 

b. Kira Sözleşmesi Dışındaki Sebeplere İlişkin İtiraz ............................................ 306 

V. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRACININ KİRA BEDELİNİ 

ZAMANINDA ÖDEMEMESİNDEN DOLAYI İKİ HAKLI İHTAR NEDENİYLE 

TAHLİYE EDİLMESİ ....................................................................................................... 308 

1.  Genel Olarak ............................................................................................................. 308 

VI. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliyenin Şartları ........................................................ 309 

1. Kiracı Kira Bedelini veya Yan Giderleri Zamanında Ödememiş Olmalı .......... 309 

2. Kira Bedelini Ödememeden Dolayı Haklı İhtar Yapılmış Olmalı ..................... 311 

c. İhtar Yazılı Olmalı ve Hangi Vadeye İlişkin Kira Bedellerinin İstendiğinin 

Belirtilmesi ................................................................................................................. 314 

d.  Bir Kira Yılı İçerisinde İki Haklı İhtar Yapılmış Olmalı ...................................... 314 

aa. Bir Yıldan Kısa Süreli Kira Sözleşmelerinde ................................................... 314 

bb. Bir Yıl veya Daha Uzun Süreli Kira Sözleşmelerinde ..................................... 315 

cc. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde ................................................................ 317 

dd. Kira Bedelinin Peşin Olarak Kararlaştırıldığı Durumlarda .............................. 318 

ee.  İhtar Bir Kira Yılı İçerisinde Farklı Aylara İlişkin Olmalı .............................. 318 

3. Hukuki Niteliği ve Sonuçları ...................................................................................... 319 

a. Genel Olarak ........................................................................................................... 319 

b.   Kiraya Veren Bir Ay İçerisinde Tahliye Davası Açmalıdır ................................. 320 

aa. Dava Açma Süresi ............................................................................................ 320 

bb. Davanın Tarafları ............................................................................................. 322 

cc. Görevli ve Yetkili Mahkeme ............................................................................ 324 

aaa. Görevli Mahkeme ....................................................................................... 324 

bbb. Yetkili Mahkeme ........................................................................................ 326 

dd. İspat Meselesi ................................................................................................... 326 

VII. KİRALANANIN SÖZLEŞMEYE UYGUN BİR DURUMDA İADESİ .............. 328 

1. Genel Olarak .......................................................................................................... 328 

2. Mülga Borçlar Kanunu’nda Yer Alan Düzenleme Bakımından Farklar ve Yenilikler

 ........................................................................................................................................ 329 

3. Geri Verme Borcunun Hukuki Niteliği ...................................................................... 331 

4. Geri Verme Borcunun Alacaklısı ............................................................................... 331 

5. Geri Verme Borcunun Kapsamı ................................................................................. 333 



 vii 

6. Kiracının Kiralananı Teslim Alındığı Durumda Geri Vermesinin İstisnaları ............ 335 

7. Geri Verme Borcunun İfa Zamanı, İfa Yeri ve Şekli ................................................. 337 

8. Kiraya Verenin Muayene ve İhbar Külfeti ............................................................. 339 

9. Kiraya Verenin Tazminat Talebi ............................................................................ 340 

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM ................................................................................................................ 341 

KİRA BEDELİNİN ÖDENMEMESİNE İLİŞKİN TEMİNATLAR .................................... 341 

§17.    KİRA BEDELİNİN ÖDENMESİNİN TEMİNATI OLARAK KİRAYA VERENİN 

HAPİS HAKKI ...................................................................................................................... 341 

I. GENEL OLARAK ..................................................................................................... 341 

10. KİRAYA VERENİN HAPİS HAKKININ HUKUKİ NİTELİĞİ ......................... 343 

11. KİRAYA VERENİN HAPİS HAKKININ KAPSAMI ......................................... 345 

1.   Uygulandığı Eşya Açısından Hapis Hakkının Konusu ............................................ 345 

a. Taşınır Eşya ............................................................................................................ 345 

b. Taşınır Eşyanın Kiralananın Döşemesine veya Kullanılmasına Yönelik Olması .. 346 

c.   Taşınır Eşyanın Haczinin Mümkün ve Paraya Çevrilebilme Kabiliyetinin Olması

 .................................................................................................................................... 348 

d. Kiracıdan Başka Kişilere Ait Eşya Üzerinde Hapis Hakkı .................................... 349 

aa.  Alt Kiracıya Ait Taşınır Mallar Üzerinde Hapis Hakkı ................................... 349 

bb. Üçüncü Kişiye Ait Taşınır Mallar üzerinde Hapis Hakkı ................................ 350 

aaa. Kiraya Veren İyi Niyetli Olmalıdır ............................................................. 351 

bbb. Eşyalar Çalıntı, Kaybolmuş veya Malikinin Elinden İradesi Dışında Çıkmış 

Olmamalıdır ....................................................................................................... 353 

ccc. Kiraya Veren Hapis Hakkını Kaybetmiş Olmamalıdır ............................... 354 

2. Temin Ettiği Alacaklar Açısından Hapis Hakkının Konusu ...................................... 355 

12. HAPİS HAKKININ DOĞUMU ............................................................................ 358 

13. HAPİS HAKKININ KULLANILMASI ................................................................ 359 

1. Genel Olarak .............................................................................................................. 359 

2. Hapis Hakkı Defterinin Tutulması ............................................................................. 360 

3. Hapis Hakkına Konu Eşyanın Paraya Çevrilmesi ...................................................... 361 

4. Kiralanandan Zorla Ya Da Gizlice Kaçırılan Malların Geri Alınması ...................... 363 

§18.  KİRACININ GÜVENCE VERMESİ ........................................................................... 366 

I. GENEL OLARAK .......................................................................................................... 366 

II. GÜVENCENİN HUKUKİ NİTELİĞİ .......................................................................... 369 

III.  KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRALARINDA KİRACININ GÜVENCE bedeli 

VERMESİ .......................................................................................................................... 372 

1. TBK m. 342’nin Uygulanma Alanı ........................................................................ 372 

2. Güvencenin Konusu Ve Tutarının Sınırlandırılması .............................................. 373 

3. Bankada Hesap Açılması Veya Kiracı Adına Tevdi Yapılması ............................ 376 

4. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Güvencenin Verilmesi ............................ 378 

a. Genel Olarak ........................................................................................................... 378 

b. Güvencenin Bankadan Alınması ............................................................................ 381 

IV. KONUT VE ÇATILI İŞYERİ NİTELİĞİNDE OLMAYAN KİRA 

SÖZLEŞMELERİNDE KİRACININ GÜVENCE VERMESİ .......................................... 382 

1.Genel Olarak ............................................................................................................... 382 

2. Güvencenin Verilmesi ve İadesi ................................................................................ 383 

§19.   KİRA BEDELİNİN ÖDENMESİNE İLİŞKİN GENEL OLARAK DİĞER TEMİNAT 

İMKÂNLARI ......................................................................................................................... 385 

I. GENEL OLARAK ..................................................................................................... 385 

II. KİRA BEDELİNİN ÖDENMESİNDE KEFİLİN SORUMLULUĞU ...................... 386 



 viii 

1. Genel Olarak .......................................................................................................... 386 

2. Genel Olarak Kefalet Sözleşmesi ............................................................................... 387 

a. Kefaletin Özellikleleri ............................................................................................ 388 

a. Geçerlilik Şartları ............................................................................................... 390 

aa. Geçerli Bir Kira Sözleşmesi Olmalı ................................................................. 390 

bb. Geçerli Bir Kefalet Sözleşmesi Olmalı ............................................................ 391 

aaa. Genel Olarak ............................................................................................... 391 

bbb. Kefalet Sözleşmesi Yazılı Olmalı ve Kefilin Sorumlu Olduğu Miktar ve 

Tarih Kendi El Yazısıyla Belirtilmeli ................................................................ 392 

ccc. Evli Kişilerin Kefaletinde Eş Rıza Göstermeli ........................................... 394 

3. Kira Sözleşmesinde Kefilin Sorumluluğunun Kapsamı ............................................. 396 

a. Kefilin Ödenmeyen Kira Bedelinden Sorumluluğu ............................................... 396 

b. Kira Sözleşmesinin Uzaması Durumunda Kefilin Sorumluluğu ........................... 398 

c. Kefilin Kira Bedelinden Sorumluluğunun Sona Ermesi ........................................ 400 

III. KİRA BEDELİNİN TEMİNATI OLARAK TEMİNAT MEKTUBU .................. 403 

1. Genel Olarak .............................................................................................................. 403 

2. Kiracı, Kiraya Veren ve Banka Üçlü İlişkisinde Teminat Mektubu Verilmesi ......... 406 

a. Teminat Mektuplarının Şekli ve İçeriği ................................................................. 407 

b. Teminat Mektuplarının Türleri ............................................................................... 408 

3. Banka Teminat Mektubunun Kiraya Verene Ödenmesi ............................................ 409 

SONUÇ .................................................................................................................................. 411 

KAYNAKÇA ........................................................................................................................ 432 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



 ix 

KISALTMALAR 

 

AD.  : Adalet Dergisi 

AMK  : Alman Medeni Kanunu 

Art.  : Artikel 

b.  : bent 

BATİDER : Banka ve Ticaret Hukuku Dergisi 

BB1  : Bundesblatt. 

BGE : Entscheidungen des schweizerischen Bundesgerichtes, amtliche           

Sammlung. 

BGH  : Bundesgerichtshof 

BK  : Borçlar Kanunu 

BKT  : Borçlar Kanunu Tasarısı 

Bkz.  : Bakınız 

Bsk.  : Baskı 

BV : Bundesverfassung der Schweizerischen Eidgenossenschaft vom 18.04 1999     

(SR 101). 

C.  : Cilt  

Çev.  : Çeviren 

dpn  : dipnot 

DİK  : Devlet İhale Kanunu 

E.  : Esas 

E  : Erwaegung. 

f.  : fıkra 

ff.  : folgende 

FSEK  : Fikir ve Sanat Eserleri Kanunu 

GKHK : Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun 

HD  : Hukuk Dairesi 

HGK  : Hukuk Genel Kurulu 

HMK  : Hukuk Muhakemeleri Kanunu 

HUMK : Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu 

HPD  : Hukuki Perspektifler Dergisi 

İBK  : İçtihadı Birleştirme Kararı 



 x 

İBKT  : İsviçre Borçlar Kanunu Tasarısı 

İHFM  : İstanbul Hukuk Fakültesi Mecmuası 

İKÜ  : İstanbul Kültür Üniversitesi 

İBK  : İsviçre Borçlar Kanunu 

İİK  : İcra ve İflas Kaanunu 

i.S.v.   : im Sine von 

K.  : Karar 

Karş.  : Karşılaştırınız 

KHK  : Kanun Hükmünde Kararname 

KMK  : Kat Mülkiyeti Kanunu 

krşl.  : karşılaştırınız. 

LPG : Bundesgezets über die landwirtschaftliche Pacht vom 4. October 1985 (SR 

221.213.2). 

m.  : madde 

mBK  : Mülga Borçlar Kanunu 

mGKHK : Mülga Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun 

MHAD : Mukayeseli Hukuk Araştırmaları Dergisi 

MK  : Medeni Kanun 

Mp  : Mietrechtspraxis, Zeitschrift für schweizerisches Mietrecht (Basel). 

N  : Not   

NJW  : Neue Juristische Wochenschrift, München 

Nr.  : Numara 

No  : Numara 

OGer  : Obergericht 

OR : Bundesgesetz über das Obligationenrecht vom 30. Maerz 1911 (SR 220) 

Pra.  : Die Praxis des Bundesgerichtes (Basel). 

RG  : Resmi Gazete 

s.  : sayfa 

S.  : Sayı 

SJZ  : Schweizerische Juristen-Zeitung (Zürich) 

SR  : Systematische Sammlung des Bundesrechts 

T.  : Tarih 

TBK  : Türk Borçlar Kanunu 



 xi 

TC  : Türkiye Cumhuriyeti 

THD  : Terazi Hukuk Dergisi 

TKHK : Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun 

TL  : Türk Lirası 

TMK  : Türk Medeni Kanunu 

TSHK  : Türk Sivil Havacılık Kanunu 

TTK  : Türk Ticaret Kanunu 

Uncitral : United Nations Commission on International Trade Law 

Unidroid : International Institute for the Unification of  Private Law 

vb.  : ve benzeri 

vd.  : ve diğerleri 

VMVG : Verordnung über die Miete und Pacht von Wohn- und Geschaeftsraeumen 

vs.  : ve saire 

Y.  : Yıl 

Yarg.  : Yargıtay 

YİBK  : Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı 

YKD  : Yargıtay Kararları Dergisi 

ZGB  : Schweizerisches Zivilgesetzbuch vom 10. Dezember 1907 (SR 210). 

ZK  : Zürcher Kommentar 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



 1 

 

 

GİRİŞ  

 

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu, Ocak 2011 tarihinde kabul edilip, 4 Şubat 2011 

tarihli 27836 Sayılı Resmi Gazete’de yayınlanarak 1 Temmuz 2012 tarihinde 

yürürlüğe girmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun yürürlüğe girmesi ile 8 Mayıs 1926 

yılından beri yürürlükte olan 818 Sayılı Borçlar Kanunu ve 27 Mayıs 1955 yılından 

beri yürürlükte olan 6570 Sayılı gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten 

kaldırılmıştır.  

 

Türk Borçlar Kanunu’nun 299 ilâ 378’inci maddelerini kapsayan dördüncü 

bölümünde “Kira Sözleşmesi” üç ayrımda düzenlenmiştir. İlk ayrımda, “Genel 

Hükümler”, ikinci ayrımda, “ Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” son ayrımda ise, “Ürün 

Kirası” yer almıştır. Genel olarak 818 Sayılı mülga Borçlar Kanunu’nun kira 

sözleşmesine ilişkin hükümleri esas alınmakla birlikte, mülga 6570 Sayılı 

Gayrimenkul kiraları Hakkında Kanun hükümleri de kanun metnine alınmıştır. 15 

Aralık 1998 tarihinde kabul edilip, 1 Haziran 1999 tarihinde yürürlüğe giren İsviçre 

Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine ilişkin hükümlerinden de yararlanılmıştır. 

Ayrıca kanun koyucu, kira sözleşmesine ilişkin hükümleri düzenlerken, mülga 

Borçlar Kanunu’nun yürürlüğü döneminde,  uygulana gelen Yargı kararlarındaki 

değerlendirmeleri ve öğretide ileri sürülen görüşleri de esas almıştır.  

 

Ancak, Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine ilişkin bazı hükümleri, iş yeri 

kiraları ve kiracının tacir olduğu kira sözleşmeleri açısından yürürlüğü ve 

uygulanması, eleştiriler dolayısıyla, 01.07.2020 tarihine kadar ertelenmiştir
1
. Bu 

halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak 

sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri, kira sözleşmelerinde hüküm 

                                                 
1
 4 Temmuz 2012 tarih ve 6353 sayılı Kanun’un 53. maddesi ile değiştirilen 31 Mart 2011 tarih ve 

6217 sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi hükmü gereğince, “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir 

olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 

11.01.2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 

354’üncü maddeleri 01.07.2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz Bu halde, kira 

sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira 

sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar 

Kanunu hükümleri uygulanır. 



 2 

bulunmayan hallerde ise mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulama alanı 

bulacaktır. 

 

Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan 

yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık, kararlaştırılan kira 

bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme, kira sözleşmesidir. Bu sözleşmede, kiracının, 

kira bedelini ödemesi, esaslı unsur ve kiracının en önemli yükümlülüğünü 

oluşturmaktadır. Kiralananın taşınır ya da taşınmaz, konut ya da iş yeri, sözleşmenin 

ticari ya da adi olup olmamasına bakılmaksızın her türlü kira sözleşmesinde, Türk 

Borçlar Kanunu’nun 313’üncü maddesi uyarınca, kiracı kira bedelini ödemekle 

yükümlüdür.  

 

Kiracının bu asli borcunu, yerine getirmemesi ve bu borcun yerine getirilmemesi 

dolayısıyla meydana gelecek hukuki sorunlar, çalışmamızın konusunu 

oluşturmaktadır. “Türk Borçlar Kanunu’nda Düzenlenen Kira Sözleşmelerinde Kira 

Bedelinin Ödenmemesi ve Hukuki Sonuçları” konulu çalışmamız üç bölümden 

oluşmaktadır. Çalışmada esas olarak Türk Borçlar Kanunu hükümleri incelenmiş, 

farklı ve değişik olan mülga Borçlar Kanunu hükümleriyle karşılaştırılarak 

değerlendirmeler yapılmıştır. Konunun uygulama açısından önemi göz önünde 

tutularak, görüş ve değerlendirmelerimize katkısı olan Yargı kararları da 

çalışmamıza dahil edilmiştir. 

 

Kiracı, sözleşme çerçevesinde asli yükümlülüğü olan kira bedelini, süresinde 

ödemekle yükümlüdür. Fakat, kiracının bu yükümlülüğünü yerine getirmesini 

engelleyen, gerek sözleşmeden kaynaklanan gerekse sözleşme dışı çeşitli durumlar 

ortaya çıkabilir. Bu durumlarda, kiracı bu asli borcunu yerine getirmekten kısmen 

kurtulabileceği gibi, bu borç bazı durumlarda da tamamen ortadan kalkabilecektir. 

Kira bedelinin ödenmesine etki eden bu özel durumlar, birinci bölümde ele 

alınacaktır. 

 

Kira sözleşmesinde kiracının asli borcu kira bedelinin ödenmesidir. Kiracının bu asli 

borcunu yerine getirmeyerek kira bedelini ödemede gecikmesi üzerine, kiracı 

temerrüde düşecektir. Bunun üzerine, temerrüdün sonuçlarına katlanmak zorunda 



 3 

kalacaktır. “Kiracının Kira Bedelini Ödemede Temerrüdü ve Hukuki Sonuçları” 

başlığı altında ikinci bölümde ise, kiracının kira bedelini ödemede hangi hallerde 

temerrüde düşeceği ve genel olarak temerrüdün sonuçları incelenecektir. 

 

Kira sözleşmesinin türü ne olursa olsun kiracının kira bedelini ödeme borcuna aykırı 

davranarak kira bedellerini ödememesi durumunda kiraya verenin sahip olduğu 

teminat imkanları da “Kira Bedelinin Ödenmemesine İlişkin Teminatlar” başlığı 

altında son bölüm olan üçüncü bölümde incelenecektir. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



 4 

 

 

 

§ 1. KİRA SÖZLEŞMESİNİN TÜRLERİ 

 

I.  GENEL KİRA SÖZLEŞMESİ 

 

1. Tanımı 

 

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu
2
’nun “Kira Sözleşmesi” başlıklı dördüncü 

bölümünün “Genel Hükümler” başlıklı birinci ayrımında 299’uncu maddede kira 

sözleşmesinin tanımına yer verilmiştir
3
. Bu maddeye göre, “ Kira sözleşmesi, kiraya 

verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını 

kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi 

üstlendiği sözleşmedir”
4
. Kanun koyucu 299’uncu maddede geniş anlamda bir kira 

sözleşmesi tanımına yer vererek, bütün kira türlerini kapsayacak şekilde bir tanım 

yapmak istemiştir
5
. Yapılan bu tanımla genel olarak kira sözleşmelerinde, 

                                                 
2
 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 11.01.2011 tarihinde kabul edilerek 04.02.2011 tarihli ve 27836 

sayılı Resmi Gazete’de yayınlanmıştır. 01.07.2012 tarihinde de yürürlüğe girmiştir. Yürürlüğe giren 

yeni Kanun ile, 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine ilişkin hükümleri göz önüne 

tutulmakla birlikte, 6098 sayılı TBK’nun yürürlüğü ile birlikte mülga olan 18.05.1955 tarihli ve 6570 

sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümleri de Yargıtay uygulaması da dikkate alınarak 

yeni kanun metnine eklenmiştir. Kiracıların korunması esasının gözetilerek hazırlanan yeni Kanun, 

İsviçre Borçlar Kanunu’nun 15.12.1998 tarihinde kabul edilip, 01.06.1999’da yürürlüğe giren Federal 

Kanun Hükümleriyle değiştirilen yeni düzenlemesinden de yararlanılmıştır.   
3
 TBK’nun “Kira Sözleşmesi” başlığı altında Dördüncü Bölümü Birinci Ayrımında “Genel 

Hükümler”, İkinci Ayrımında “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” Üçüncü Ayrımda ise “Ürün Kirası” 

düzenlenmiştir. Dördüncü bölümün başlığı olan “Kira Sözleşmesi” genel anlamda kullanılmıştır. 

Hem “dar anlamda (adi) kira sözleşmesini hem de “ürün kirası” sözleşmesini kapsamaktadır. 

GÜMÜŞ Mustafa Alper, “Yeni” 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Kira Sözleşmesi (TBK 

m.299-356), Vedat Kitapçılık, İstanbul 2011 (bundan sonra “GÜMÜŞ, Kira” şeklinde anılacaktır), s.1 
4
 818 Sayılı mülga Borçlar Kanunu’nun (RG 29.04.1926-359) adi kira ve hasılat kirasını ayrı ayrı 

düzenleyerek 248’inci maddesinde kira sözleşmesi şu şekilde tanımlanmaktaydı: “Adi kira, bir akittir 

ki kiralayan, onunla kiracıya ücret mukabilinde bir şeyin kullanılmasını terk etmeyi iltizam eder”. 

Ayrıca, bir menkul veya gayrimenkulün bir ücret mukabilinde kullanılmasının terkini istilzam eden 

bir akit olarak da tanımlanmıştır. Kullanmayı terk edene “kiraya veren (mûcir)”, lehine kullanma terk 

olunana “kiralayan (müstecir)” denir. Bkz. BERKİ Şakir, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara, 

1873, s. 80; Roma hukukunda, günümüzde yapılan, kira, hizmet ve istisna sözleşmesi, birbirine 

benzer unsurlar içerdikleri için bugünkü ayrıma gidilmemiş ve bunlar “locatio conductio” olarak 

nitelendirilmiştir. Kira sözleşmesi “locatio condictio rei” şeklinde ifade dilmiş ve bu sözleşme ile 

kiracı (conductor) ve kiraya veren (locator) kiracının ödeyeceği belli bir ücret karşılığında belli bir 

maldan faydalanması amaçlanmıştır. Kira sözleşmesinin konusunu ise taşınırlar (köleler, hayvanlar) 

veya taşınmazlar, intifa gibi sınırlı ayni hakların oluşturmuştur. ERDOĞMUŞ Belgin, Roma Borçlar 

Hukuku Dersleri, Der Yayınları, İstanbul 2006, s. 88. 
5
 HELVACI İlhan, Yeni Türk Borçlar Kanunu, XII Levha, İstanbul 2011, s. 552; YAVUZ 

Cevdet/ACAR Faruk/ÖZEN Burak, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), Beta, İstanbul 2012, 



 5 

kullandırmayla birlikte yararlandırmanın da kiraya verenin asli bir yükümlülüğü 

olduğu kabul edilmiştir
6
. Fakat, Türk Borçlar Kanunu’nun 299’uncu maddesinde yer 

alan kira tanımında, “şeyin kullanılması veya ondan yararlanılmasından 

bahsedilmiştir. Ancak ürün kirasının konusu, ürün getiren eşya olabileceği gibi ürün 

getiren hakların da olduğunu gözden kaçırılarak eksik tanım yapılmıştır.
7
 Zira, “şey” 

kavramının içine, eşyanın yanında, ürün kirasının diğer konusunu oluşturan hakların 

girdiğini söylemek mümkün olmayacaktır. Bu nedenle, yapılan tanımın ürün kirasını 

da içine almadığı böylece eksik yapıldığı düşünülebilir. Bununla birlikte, Kanun’un 

üçüncü ayrımında, 357’nci maddede, ürün kirasının konusunu hakların 

oluşturabileceği ayrıca düzenlenmiştir. 

 

818 sayılı Mülga Borçlar Kanunu’nun ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları 

Hakkında Kanun’un yürürlüğü dönemindeki “adi kira” kavramına Türk Borçlar 

Kanunu’nda yer verilmediği
8
 için biz de bu çalışmada, adi kira kavramını 

kullanmayarak, bu kavram yerine “ genel kira” kavramını kullanacağız
9
. Dolayısıyla 

konut, çatılı iş yeri ve ürün kirası dışında kalan kira sözleşmeklerini genel kira 

sözleşmesi olarak değerlendireceğiz. 

 

                                                                                                                                                         
s. 179; ZEVKLİLER Aydın/GÖKYAYLA Emre, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 12. Bası, 

Turhankitabevi, Ankara 2013, s. 185; Ürün kirasının, kira sözleşmesi çerçevesinde değerlendirme 

tarzının yerinde olmadığı yönünde bkz. ARAL Fahrettin/AYRANCI Hasan, Borçlar Hukuku Özel 

Borç İlişkileri,Genişletilmiş 9. Bası, Yetkin, Ankara 2012, s. 207, 210; DOĞAN Murat, 6098 Sayılı 

Türk Borçlar Kanunu’na Göre, Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarına ilişkin Hükümlerin 

Değerlendirilmesi, Marmara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Hukuk Araştırmaları Dergisi, Özel Hukuk 

Sempozyumu Özel Sayısı, 3-4 Haziran 2011, Prof. Dr. Cevdet Yavuz’a Armağan, 2011, s. 501; 

SAĞLAM İpek, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda Ürün Kirası Sözleşmesine İlişkin Olarak 

Getirilen Değişiklikler, Prof. Dr. Mustafa Dural’a Armağan, Filiz Kitabevi, İstanbul, 2013, s. 1015. 
6
  YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 179; HELVACI, s. 553; GÜNAY Cevdet İlhan, Türk Borçlar Kanunu 

Şerhi, Yetkin, Ankara 2012, s.989. 
7
 Aynı görüş için bkz. GÜMÜŞ, Kira, s. 22; ARAL/AYRANCI, s. 210; Bunun yanında TBK m. 

357/f.1’de kanun koyucu ürün kirasını, “ürün veren bir şey veya hak” olarak tanımlamıştır; TBK m. 

299’da yer alan tanımın gereksizliği yönünde bkz. YAVUZ Nihat, Türk Borçlar Kanunu Tasarısı 

Hakkında Genel Değerlendirme ve Öneriler, Terazi Aylık Hukuk Dergisi, Nisan 2008 (bundan sonra 

“YAVUZ, Değerlendirme” şeklinde anılacaktır), s. 56. 
8
 Genel olarak değerlendirildiğinde TBK’nın adi kira ve ürün kirası ayrımını kaldırdığı söylenemez. 

Adi kira, ürün kirası ve mülga 6570 sayılı Kanun’un düzenleme alanına giren konut ve çatılı iş yeri 

kira sözleşmeleri ayrı ayrımlarda düzenlenmek suretiyle TBK’nın kapsamına alınmıştır. Karş. 

YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 179. 
9
 ARAL/AYRANCI, “adi kira” kavramını kullanmaya devem etmektedir. Bkz. 

ARAL/AYRANCI207 vd.; “olağan kira” ifadesi için bkz. ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 191 vd; 

YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 196 vd.  



 6 

Türk Borçlar Kanunu’nun 299’uncu maddesinde kira sözleşmesinin tanımının 

kapsamına, İsviçre Borçlar Kanunu’nun (OR
10

- İBK) kira sözleşmesini tanımlayan 

hükmünün
11

 aksine, hem genel kira sözleşmesinin hem de ürün kirası sözleşmesinin 

tanımı dahil edilmiştir. Fakat, burada sadece genel kira sözleşmesinin tanımına yer 

verilmesi, daha isabetli olurdu.  

 

Aynı zamanda Türk Borçlar Kanunu’nun 299’uncu maddesinde kiracının asli 

edimini ifade etmek için  “ücret” yerine “kira bedeli” kavramı kullanılmıştır
12

. 

İsviçre Borçlar Kanunu’nda ise 253’üncü maddede sadece dar anlamda kira 

sözleşmesi tanımlanmıştır
13

. Buna göre, kira sözleşmesi ile kiraya veren, kiracıya bir 

eşyanın kullanımını bırakmayı, kiracı da kiraya verene, bunun karşılığında kira 

bedeli ödemekle yükümlü olur
14

. Bu tanımın genel kira sözleşmesini tanımlamak 

için daha uygun olduğu kabul edilmektedir
15

. İsviçre Borçlar Kanunu’nun 

tanımından yola çıkarak genel kira sözleşmesini şu şekilde tanımlayabiliriz, kira 

sözleşmesi belirli bir süre için kira bedeli karşılığında
16

 bir şeyin kullanımının 

devredildiği sözleşmedir
17

, farklı bir ifadeyle, kiralayanın bir eşyanın kullanımını 

kiracıya bırakmayı, kiracının ise karşılığında kiralayana kira bedeli vermeyi taahhüt 

ettiği bir sözleşmedir
18

.  

                                                 
10

 Bundesgesetz  über das Obligationenrecht vom 30. Maerz 1911/18. Dezember 1936 (Systematische 

Sammlung des Bundesrechts). 
11

 İsviçre Borçlar Kanunu’nun 253. maddesinde dar anlamda, başka bir ifadeyle adi kira sözleşmesi 

tanımlanmıştır. Bkz. WEBER Rolf H., Basler Kommentar, Herausgeber : Heinrich HONSELL/ 

Nedim Peter VOGT/ Wolfgang   WIEGAND, Obligationenrecht I, Art. 1-529, 4.Auflage, Helbing 

Lichtenhahn Verlag, Bazel, Frankfurt am Main 2007, Art. 253, N. 1, s.  1343. 
12

 HELVACI, s. 553; GÜNAY, s. 989. 
13

İBK’nda anılan maddede sadece adi kira sözleşmesinin ürün kirası sözleşmesinden ayrı olarak 

tanımlanması daha isabetli görülmüştür. GÜMÜŞ, s. 22. 
14

 WEBER, Art. 253, N.1, 1343; HONSELL, s. 209. 
15

 YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 181;  GÜMÜŞ, Kira, s. 22. 
16

 Kira sözleşmesinde ivaz (karşılık) genellikle para olur. BERKİ, s. 85. 
17

 HONSELL Heinrich, Schweizerisches Obligationenrecht, Besonderer Teil, Staempfli Verlag AG 

Bern 2010, s.209. 
18

 TANDOĞAN Haluk, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, C.I/2 Kira ve Ödünç Verme (Ariyet, 

Karz) Sözleşmeleri, Dördüncü Tıpkı Basım, Evrim, İstanbul 1989, s.2; ARSEBÜK Esat, Hususi Akit 

Tipleri Arasında İncelemeler, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, C.06, S.1-4, 1949, s. 16; 

ARAL Fahrettin, Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, 8. Bası, Yetkin, Ankara 2010, s. 207; 

ARAL/AYRANCI, s. 210; OLGAÇ Senai, Borçlar Hukuku Akdin Muhtelif Nev’ileri III-Kira, 

İstanbul 1966, s. 253; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 207; AKINTÜRK Turgut/ATEŞ KARAMAN 

Derya, Borçlar Hukuku,  Genel Hükümler-Özel Borç İlişkileri, Beta 17. Baskı, İstanbul 2011, s. 263 

vd.; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 181; HATEMİ Hüseyin/SEROZAN Rona/ARPACI Abdulkadir, 

Borçlar Hukuku Özel Bölüm, İstanbul 1992, s. 156; ARPACI Abdülkadir, Kira Hukuku ve 

Uygulaması, İstanbul 2002, s. 15; TUNÇOMAĞ Kenan, Türk Borçlar Hukuku, Cilt II, Özel Borç 

İlişkileri 3. Bası, İstanbul 1977, s. 203 vd.; BİLGE Necip, Borçlar Hukuku, Özel Borç Münasebetleri, 

Sevinç Matbaası, Ankara 1971, s. 141; ALTAŞ Hüseyin, Hasılat ve Şirket Kirası (BK mad. 270-298), 



 7 

 

2. Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği 

 

Kira sözleşmesi rızai bir sözleşmedir. Kira sözleşmesinin kurulabilmesi için 

tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarının olması gerekir. Tarafların 

kiralananın kullanılmasının bir bedel karşılığında devredilmesi konusunda 

anlaşmaları, kira sözleşmesinin kurulabilmesi için yeterlidir
19

. Kira konusu olan 

şeyin teslimi ise sözleşmenin kurulması için zorunlu olmadığından
20

, kira sözleşmesi 

bir real sözleşme
21

 niteliğinde değildir. 

 

Kira sözleşmesi ile kiracıya sağlanan her iki tarafın da borç altına girdiği karşılıklı 

(synallagmatique) bir sözleşmedir
22

. Kiracı, kiralananı kullanması karşılığında kira 

bedeli ödeme borcu altına girmektedir. Kiracıya kira sözleşmesi ile kiralanan 

                                                                                                                                                         
Yetkin, Ankara 2009, s. 45;  GÜMÜŞ, s. 23; DOĞAN Murat, Konut ve İşyeri Kira Sözleşmelerinin 

Sona Ermesi, Adalet, Ankara 2011, s. 5; GÜNAY, s.989; RUHİ Ahmet Cemal, Kira Hukuku, C.I, 

Seçkin, Ankara 2011, s. 15. 
19

 TANDOĞAN, s. 11; OLGAÇ, s. 253; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 182; ARAL/AYRANCI, s. 210. 

Rızai sözleşmeler (contractus contrahitur) sadece tarafların rızası (solo consensus) ile kurulup 

herhangi bir şekle tabi olmayan sözleşmelerdir. Roma hukuk sistemine baktığımızda kira sözleşmesi 

(locatio conductio rei) İsviçre – Türk hukukunda olduğu gibi rızi bir sözleşmedir. TAHİROĞLU 

Bülent, Roma Borçlar Hukuku, DER Yayınları, İstanbul 2012, s. 126. 
20

 TANDOĞAN, s. 11; OLGAÇ, s. ; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 182; ARAL/AYRANCI, s. 210; 

Kiralanan teslim edildiği takdirde kiracı fer’i zilyet olur ve zilyetliği koruyan hükümlerden 

yararlanabilir, ARSEBÜK, s. 16; WEBER, Art. 1-529, s. 1343; Bunun yanında kira bedeli ödeme 

borcunun doğması için kiralayanın kiralananı kiracıya teslim yükümlülüğünü tam olarak yerine 

getirmesi gerekir. Kiralayan bu yükümlülüğünü tam olarak yerine getirmezse, kiranın peşin olarak 

ödenmesi gereken hallerde dahi kira alacağı doğmaz. Bkz. YHGK, T. 30.09.1981, E.1979/3-372, 

K.1981/657, YKD. 1981, s. 1545. Yarg. 14. HD 04.02.2010, E. 2009/14956, K. 2010/1043, 

“...kiralayanın kiralananı akitte belirtilen maksada uygun kullanmaya ve işletmeye elverişli bir 

şekilde kiracıya teslimi zorunludur. Teslimin eksik yapılması halinde kiracı Borçlar Kanununun 272. 

maddesinin yaptığı gönderme sebebiyle adi kiraya ilişkin Borçlar Kanununun 249. maddesinden 

yararlanarak ya akdi feshe yahut kira ücretinden uygun bir miktarın tenzilini istemeye yetkilidir. Bu 

sebeple davalının sözleşme hükmü uyarınca bedelden indirim yaparak kira bedeli ödemesinde somut 

olay açısından yasaya aykırılık yoktur.” www.kazanci.com 
21

 Sözleşmenin kurulabilmesi ve sonuçlarını meydana getirebilmesi için tarafların birbirine uygun 

irade beyanlarının yeterli olmadığı sözleşmelere “real sözleşme” denir. Bu sözleşmelerde, ek olarak 

tarafların birbirine uygun irade beyanlarının yanına, maddi bir fiilin eklenmesi gerekir. Bu maddi fiil 

ise eşyanın teslimidir. Tasarruf işlemi olan ayni sözleşmelerden ayrılırlar. EREN Fikret, Borçlar 

Hukuku Genel Hükümler, Yekin, 14. Bası. 2012, s. 223. 
22

 Tam iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde (vollkommen zweiseitige Verträge) taraflar birbirlerine 

karşı asli edim yükümlülüğü altındadırlar. Taraflardan birinin edimi diğerinin sebep ve karşılığını 

oluşturmaktadır ve edimler birbiriyle değiştirilmektedir. Bu değişim ilkesine de “synallagma” 

denilmektedir.  Bkz. EREN, s. 211; Von TUHR Andreas/PETER Hans, Allgemeiner Teil des 

Schweizeerischen Obligationenrecht Bd. I, 3. A., Zürich 1979, s.149; BUCHER Eugen, 

Schweiizerisches Obligationenrecht, Allgemeiner Teil, 2. A., Bern 1988, s. 100; ESENER Turhan, 

Borçlar Hukuku I, Ankara Üniversitesi Hukuk Fakültesi Yayınları, Ankara 1969, s. 18; 

TEKİNAY/AKMAN/BURCUOĞLU/ALTOP, Borçlar Hukuku, Genel Hükümler, 7. Bası, İstanbul 

1993, s. 53; OĞUZMAN /ÖZ, s.  43-44; HONSELL s. 210. 



 8 

üzerinde herhangi bir ayni hak ya da ayni talep kazandırmadığından ayni bir 

sözleşme
23

 olmayıp borç doğurucu bir sözleşme niteliğindedir. Bu nedenle de 

kiralanan şeyin mutlaka kiralayana ait olması gerekmez
24

. 

 

Kira sözleşmesinde kiracının kiralananı kullanma hakkı, kişisel (şahsi) nitelikte bir 

haktır (alacak hakkı)
25

. Kiracı herhangi bir ayni hak
26

 ya da talep kazanamaz. Ancak 

kira sözleşmesinden kaynaklanan kiralananı kullanma hakkını, tapu siciline şerh 

ettirerek kuvvetlendirebilir
27

.  

 

Kiralayanın, kiralananı sözleşme süresince kiracıya kullandırma ve sözleşmede 

kararlaştırılan kullanıma elverişli olarak bulundurma borcu, kiracının da kira 

bedelini çoğu zaman dönemli edimlere dayalı olarak ödeme borcu altına girmesi 

nedeniyle kira sözleşmesi sürekli bir borç ilişkisidir
28

 .  

 

                                                 
23

 Roma hukuk sistemine baktığımızda gerek sözleşmelerin sınırlı sayı ilkesine (numerus clausus) 

tabi olması gerekse tarafların sadece rızalarını beyan etmelerinin akdin kurulduğundan söz 

edilebilmesi için her zaman yeterli olmaması sebebiyle Roma Hukukunda sözleşmeler oluşumları 

bakımından gruplara ayrılmışlardır. Bu gruplar ise, sözlü sözlü sözleşmeler (contractus verbalis), ayni 

sözleşmeler (contractus realis), yazılı sözleşmeler (contractus litteralis) ve rızai sözleşmelerdir 

(contractus contrahitur). Ayni sözleşmelerin oluşumu için tarafların karşılıklı rızaları yeterli olmayıp, 

diğer tarafın borç altına girmesi için bir malın verilmesi veya bir işin yapılması gerekir. Burada 

verilen mal veya yapılan iş bir res olduğundan bu sözleşme türüne “re contrahitur” yani “ayni 

sözleşme” denmektedir. Buradaki res, mutlaka bir malın mülkiyetinin nakli olmadığı gibi, mutlaka bir 

mal da değildir. Res, sözleşmeye konu olan malın mülkiyetinin, zilyetliğinin, detentio’sunun 

(zamaaşımıyla iktisaba götürmeyen elde bulundurma durumu) nakledilmesi olabilmesi gibi, bir işin 

yapılması da res’dir. TAHİROĞLU, s. 124-125. 
24

 TANDOĞAN, s.11. 
25

 YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 182. 
26

 Ayni hak, bir kimseye bir mal üzerinde doğrudan doğruya hakimiyet sağlayan ve bu sebeple 

herkese karşı ileri sürülebilen haklardır. Ayni haklar, alacak haklarından farklı olarak sınırlı sayıdadır. 

Ancak kanunda öngörülen tipler çerçevesinde kurulabilirler. Bundan başka, kanunda öngörülen 

modeller dışında bir ayni hak tipi taraf iradeleriyle yaratılamaz. Bkz. OĞUZMAN Kemal/BARLAS 

Nami, Medeni Hukuk, Giriş Kaynaklar Temel Kavramlar, 17. Bası, Vedat Kitapçılık, İstanbul 2011, 

s. 138 vd; İMRE Zahit, Medeni Hukuka Giriş, Fakülteler Matbaası, 3. Bası, İstanbul 1980, s. 250; 

OĞUZMAN Kemal/SELİÇİ Özer/OKTAY-ÖZDEMİR Saibe, Eşya Hukuku, 15. Bası, İstanbul 2012, 

s. 2 vd; ESENER Turhan/GÜVEN Kudret, Eşya Hukuku, Yetkin Yayınları, 5. Bası, Ankara 2012, s. 

42 vd; TEKİNAY/AKMAN/BURCUOĞLU/ALTOP, Tekinay Eşya Hukuku, C.I, Filiz Kitabevi, 5. 

Bası, İstanbul 1989, s. 5 vd. 
27

 TMK’nun 1009’uncu maddesinin göre, “Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, 

önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen 

diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. (f.1) Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan 

kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.” Kanun metninden de anlaşıldığı gibi her türlü 

kişisel hak için değil, ancak kanun tarafından şerh verilmesi imkanı kabul edilmiş olan kişisel haklar 

için bu imkandan yararlanılabilir. Buna göre, taşınmaz kiralarına ilişkin, kira sözleşmesinden doğan 

hakkın şerh edilmesi de TBK’nun 312’nci maddesinde açıkça belirilmiştir. Buna göre, “Taşınmaz 

kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.” 
28

 ARAL, s. 207; ARAL/AYRANCI, s. 210; ALTAŞ Hüseyin, Hasılat ve Şirket Kirası (BK. m.270-

298), Yetkin, Ankara 2009 s. 47; Gümüş, S. 23; DOĞAN, s. 6. 



 9 

Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümler bölümünde sözleşmenin şekline ilişkin 

bir düzenleme bulunmamaktadır. Kira sözleşmesini düzenleyen hükümler arasında 

da sözleşmenin şekline ilişkin bir düzenleme yer almamaktadır. Buna göre kira 

sözleşmesinin geçerli olması herhangi bir şekle bağlı değildir
2930

. Ancak 

uygulamada kira sözleşmesi yapıldıktan sonra ispat sorunu yaşanmaması amacıyla 

kira sözleşmesinin genellikle yazılı bir şekilde yapıldığı ve çoğu kez matbu bir 

şekilde hazırlanmış olan“ TC Maliye Bakanlığı Kira Sözleşmesi” örneklerinin 

kullanıldığı görülmektedir.  

 

II.    KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİ 

 

1. Konut Kirası 

 

Kiranın ekonomik önemi esas itibariyle konut, işyeri ve taşınmaz kiralarında
31

 söz 

konusudur. Kanun, kiralanan olarak konutu (oturma yerini) ya da iş yerini (Wohn- 

und Geschaeftsraum) tanımlamamıştır. Genel olarak konut, insanların barınma 

ihtiyaçlarını karşılamak üzere inşa edilen etrafı ve üstü kapalı yerler olarak 

tanımlanabilir
32

. Bu, asli (esas olarak) kullanım amacına ve tarafların 

                                                 
29

 Fakat Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 200’üncü maddesi’nde hukuki işlemlerin ispat şekli 

açısından bir kural getirilmiştir. Buna göre “ Bir hakkın doğumu, düşürülmesi, devri, değiştirilmesi, 

yenilenmesi, ertelenmesi, ikrarı ve itfası amacıyla yapılan hukuki işlemlerin, yapıldıkları zamanki 

miktar veya değerleri ikibinbeşyüz Türk Lirasını geçtiği takdirde senetle ispat olunması gerekir. 

Bu hukuki işlemlerin miktar veya değeri ödeme veya borçtan kurtarma gibi bir nedenle ikibinbeşyüz 

Türk Lirasından aşağı düşse bile senetsiz ispat olunamaz. (f.1) Bu madde uyarınca senetle ispatı 

gereken hususlarda birinci fıkradaki düzenleme hatırlatılarak karşı tarafın açık muvafakati hâlinde 

tanık dinlenebilir. (f.2)” 
30

 TANDOĞAN, s. 92; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 207; ARAL/AYRANCI, s. 218; 

YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 184; Yarg. 14. HD. 18.10.2000, E. 2000/11696, K. 2000/12553 “… Kira 

sözleşmeleri yazılı veya sözlü bir şekilde yapılabileceği gibi, zımni olarak da vücuda getirilebilir. 

Yeterki taraflar kira sözleşmesinin esaslı unsurlarında anlaşmış olsunlar …” . 
31

 Türk Borçlar Kanunu’nun 339’uncu maddesiyle başlayan İkinci Ayrımında “Konut ve Çatılı İşyeri 

Kiraları” düzenlenmiştir. 6570 Sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun Hükümleri, TBK’nun 

kira sözleşmesini düzenleyen hükümleri arasına dahil edildiği için belirtilen özel kanuna tabi kira 

sözleşmelerinin konusuna tabi taşınmazlar bu ayrımda düzenlenmiştir. TBK m. 339’un ikinci fıkrası 

ile, kamu kurum ve kuruluşlarının hangi esaslar içinde olursa olsun yaptıkları tüm kira sözleşmeleri 

için “konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri hükümlerinin uygulanacağı belirtilmiştir. Bu getirilen 

yeni düzenleme ile belediyelerin ve vakıfların konutlarını ve iş yerlerini kiralamalarında hangi 

kanunun uygulanacağına ilişkin belirsizlikler giderilmiştir. BURCUOĞLU Haluk, “Borçlar Kanunu 

Tasarı’nın Haksız Eylem Sorumluluğu ve Kira İle İlgili Düzenlemesiyle Getirilen Yenilikler”, Prof. 

Dr. Turgut Akıntürk’e Armağan, Beta, İstanbul 2008 (17-46) (Bundan sonra “BURCUOĞLU, 

Tasarı” şeklinde anılacaktır.) , s. 18. 
32

 Bu yapının taşınmaz olması gerekli değildir. Karavan tarzında tekerlekli bir taşıtın ya da bir 

barakanın taşınır bir yapı olarak konut olarak kullanılması da mümkündür. DOĞAN, s. 29. 



 10 

kararlaştırdıkları kullanım amacına göre de değişiklik gösterebilir
33

. Konut, kişilerin 

kişisel olarak daimi bir şekilde ikamet etmelerine uygun oturma alanlarını ifade 

eder
34

. Örneğin kişinin uyuyabildiği yemek yiyebildiği ve çevre etkilerine karşı 

minimum bir koruma sağlayan ve konaklamaya uygun olan yerler konut olarak 

varsayılabilir
35

. Oturma alanı tek bir odalı konut da olabilir, mutlaka tuvalet ve 

mutfak gibi bütün fonksiyonlarının bulunması gerekmez
36

.  Bir konut, kişinin bütün 

ev işlerini ya da ihtiyaçlarını yerine getirebildiği, bütün odaların beraber olduğu 

(toplandığı) yerdir. Oturma alanı yoksa (kein Wohnraum) orası bir çadır, karavan ya 

da gemi kamarası olabilir. Birden fazla yataklı uyuyabilecek bir yerin olduğu bir 

yurt ya da bir baraka ya da bir çadırın kullanımının olması durumunda konuttan 

bahsedilemez
37

. Kiralananın esas konut ya da yan konut niteliğinde olması, yerleşim 

yeri niteliği taşıyıp taşımaması, büyüklüğü, teçhizatı ya da ayıplı olup olmaması 

konut kirasının varlığının kabulü için etkili değildir
38

.  

 

Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süre 

için kiralanmaları durumunda Mülga 6570 Sayılı Kanundan farklı olarak, Türk 

Borçlar Kanunu’na göre bir konut kirasından bahsedilemeyecek ve bu kira 

sözleşmeleri için konut ve çatılı iş yeri kirasına ilişkin hükümler 

uygulanmayacaktır
39

. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazlara 

                                                 
33

 WEBER, s.  1348; HONSELL s. 209. 
34

 HONSELL s. 209; WEBER, Art. 253b, N. 4, s. 1348; PERMANN Richard, OR Hand Kommentar 

zum Schweizerischen Obligationenrecht (Herausgeben von Jolanta KREN KOSTKIEVICZ, urs 

BERSTSCHINGER, Peter BREITSCHMID, Ivo SCHWANDER) Zürich 2002, s. 241; 

ARAL/AYRANCI, s. 222; GÜMÜŞ, Kira, s. 15. 
35

 WEBER, Art. 253b, N. 4, s. 1348. 
36

 WEBER, Art. 253b, N. 4 , s. 1348; HONSELL, s. 209; ARAL/AYRANCI, s. 210; GÜMÜŞ, 16. 
37

 WEBER, Art. 253b, N. 4 , s. 1348; HIGI Peter, Obligationenrecht, Kommentar zur 1. und 2. 

Abteilung (Art. 1-529 OR) Teilband V 2b, Die Miete, Erste Lieferung Art. 253-265 OR, Schulthess 

Polygraphischer Verlag, Zürich 1995, Art. 253b, N. 10 vd. ; PERMANN, Art. 253b, s. 241; 

ARAL/AYRANCI, s. 222; GÜMÜŞ, s. 15; Taşınmazın konut niteliği taşımaması halinde ise, konut 

ve çatılı iş yeri kira sözleşmesine ilişkin hükümler uygulanmayacak, genel hükümlere ilişkin kurallar 

uygulama alanı bulacaktır.  
38

 WEBER, Art. 253b, N. 4, s. 1348; HIGI, Art. 253b, s.9; PERMANN, 241; GÜMÜŞ, s. 16; 

Yargıtay’a göre, taşınmazın sözleşme anındaki durumu itibariyle 6570 sayılı Kanun kapsamında 

bulunmayan bir taşınmazla ilgili bir kira sözleşmesi düzenlendikten sonra, kiracının, o yönde 

kendisine tanınmış açık bir yetki olmaksızın, musakkaf (örtülü) niteliktede olsa, taşınmaz üzerinde 

bina yapmış olması kiralananın sözleşmedeki niteliğini değiştirmez. Sonradan yapılan örtülü binaya 

rağmen, sözleşmeye konu taşınmaz, Borçlar Kanunu’nun adi kiraya ilişkin hükümleri kapsamında 

kalmaya devam eder: YHGK 30.03.2005, E.2005/6-181, K.2005/208, GÜNAY, s. 1085. 
39

 İBK’nda bu süre altı ay değil, üç ay olarak öngörülmüş ve açıkça İBK m. 253a’da yazlık ev ifadesi 

kullanılmıştır. 



 11 

örnek olarak, tatil için kiralanan yazlık, devre mülk, otel odası, motel pansiyon vb. 

verilebilir
40

.  

 

Türk Borçlar Kanunu düzenlemesinde konuya ilişkin Mülga 6570 Sayılı Kanundan 

farklı olan bir diğer durum olarak öğretide Türk Borçlar Kanunu’nun 339’uncu 

maddesinin birinci fıkrasına göre, bir taşınır eşyanın da konut kirası niteliği 

taşıyabileceği ileri sürülmüştür. Bu görüşe göre, örneğin taşınır yapı niteliğindeki 

baraka, ev olarak kullanılan konteyner da konut niteliğini taşıdığında, konut ve çatılı 

iş yeri kirasına ilişkin hükümlere tabi olacaktır
41

. Ancak öğretide, mülga 6570 Sayılı 

Kanunu’un 1’inci maddesinde kullanılmış olan “musakkaf taşınmaz
42

” tabirinden 

kaynaklanan bir zorunluluk olarak konut kiralarında mutlaka konutun bir taşınmaz 

niteliğinde olması gerektiği de savunulmaktadır
43

. Kanaatimizce, her ne kadar Türk 

Borçlar Kanunu’nun 339’uncu maddesinde açıkça taşınır – taşınmaz ayrımı 

yapılmamış olsa bile aynı maddede ve madde gerekçesinde açıkça sınırlandırmaya 

ilişkin olarak “taşınmaz” kavramına yer verilmiştir. Dolayısıyla, taşınır niteliğindeki 

kiralananlara, her ne kadar konut niteliği taşısa bile, konut ve çatılı iş yeri kiralarına 

ilişkin hükümlerin uygulanmaması gerekir.    

 

2. Çatılı İşyeri Kirası 

 

Genel olarak iş yeri, ticari ya da mesleki amaca hizmet eden bir yerdir
4445

. Başka bir 

ifadeyle, kazanç elde etme amacıyla, ticari, sınai nitelikteki ekonomik faaliyetlerin 

                                                 
40

 YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 262; Taşınmazın geçici kullanıma özgülenmiş olup olmadığı konusunda 

uyuşmazlığın olduğu durumda hakim somut olayın şartlarına göre bir değerlendirme yaparak karar 

verecektir. Bkz. GÜNAY, s. 1085. 
41

 GÜMÜŞ, Kira, s. 16. Yazara göre, TBK m. 339/I c.2’nin “taşınmaz kirasından bahsetmesi 

taşınırların da konut kirasının konusunu oluşturmasına engel değildir. Bkz. GÜMÜŞ, Kira, s. 16, dpn. 

23; ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 199. Konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümlerin 

uygulama alanını belirleyen TBK m. 339/f.1 hükmünün ilk cümlesinde taşınır – taşınmaz ayrımı 

yapılmayıp, uygulama alanını sınırlayan TBK m. 339/f.1’in ikinci cümlesinde “taşınmaz ifadesi 

kullanılmıştır. Bundan dolayı, konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin hükümlerin sadece taşınmaz 

kiralarına uygulanabileceği düşünülebilirse de hükmün mehazı olarak gösterilen İsviçre Borçlar 

Kanunu’nun 253a hükmünde taşınır – taşınmaz ayrımı yapılmamıştır. Ayrıca kiracının korunması 

açısından da taşınır niteliğindeki kiralananlar için de anılan hükümlerin uygulanabilmesi gerektiği 

savunulmuştur. Bkz.  ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 199, 200, dpn. 57.  
42

 Musakkaf taşınmaz, duvarları bulunan ve üstü örtülü olan bir yapıdır. TANDOĞAN, s. 18. 
43

  DOĞAN, s. 29; Taşınmazın konut olma niteliği, üstü örtülü (çatılı) olmayı zorunlu kılacağı 

gerekçesiyle, taşınır mekanların bu kapsamda ele alınmasının güçleşeceği yönünde bkz. 

YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 261. 
44

 HONSELL, s. 209. 
45

 TBK’nun 339-356 hükümleri çatılı işyeri kirası için de uygulanır. 



 12 

sürdürüldüğü veya bir mesleğin icra edildiği yerin kiralanması halinde iş yeri 

kirasından bahsedilir
46

. Örneğin, büro, muayenehane, dükkan, mağaza, atölye, depo 

vb. ve bunların içerisinde bulunan bütün eşyalarla (Gründstück) bir binanın tümü bu 

tanımın içerisine girerek iş yeri kirası niteliğini taşır
47

.  

 

Ancak işyeriyle bağlantılı olmasına rağmen, mesleğin icrası ve ekonomik faaliyetin 

yürütülmesiyle ilgili olmayan yerler işyeri kirası niteliğinde değildir
48

. Örneğin, bir 

teknisyenin antika arabaların tamiri içi hobi atölyesi (tamirhanesi) olarak kullandığı 

garaj inşaatı
49

,  bir cemaatin ya da topluluğun (Gemeinde) kiraladığı ve bir derneğin 

(Quartierverein) emrinde ya da hizmetinde tutulan yerler
50

, parkyerleri
51

, BGE 110 

II 51 ‘e göre, otopark ya da münferit (özel) olarak kiralanan garajlardaki ticari 

alanlar ya da yerlerin kiralanması halinde böyle nitelikteki kira sözleşmeleri iş yeri 

kirası olarak nitelendirilemez
52

. 

 

İş yeri kira sözleşmesine, Türk Borçlar Kanunu’nun 339-356’ncı maddelerinin 

uygulanabilmesi için, kira konusunun çatılı olması gerekmektedir
53

. Bir işyeri kirası 

olmasına rağmen, örneğin, bir garaj içerisinde üstü açık üç yıkama hücreli yıkama 

alanı ve beraber kiralanan büro
54

 çatılı olmadığı için bu şekildeki iş yeri kira 

sözleşmelerine Türk Borçlar Kanunu’nun 339-356 hükümleri uygulanamaz
55

.  

 

Türk Borçlar Kanunu’nun 339-356 hükümlerinin uygulanabilmesi için, kira 

sözleşmesi yapıldığı anda işyerinin çatılı olması gerekir. Kira sözleşmesi yapıldıktan 

                                                 
46

 WEBER, s. 1349; Das Schweizerische Mietrecht Kommentar, SVIT Kommentarr, 3.Auflage, 

Schulthess, Zürich 2008 (bundan sonra “SVIT-Kommentar” şeklinde anılacaktır), s. 36; HONSELL s. 

209; ARAL/AYRANCI, s. 222; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 261-262; GÜMÜŞ, s. 17; ŞENER Oruç 

Hami, İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davaları ve Ortaklıklar Hukukuyla Bağlantısı, Ankara 2010, 

s. 4. 
47

 HONSELL s.209; WEBER, s.1349; “SVIT-Kommentar, s. 36; ARAL/AYRANCI, s. 210; ŞENER, 

s. 4; DOĞAN, s. 30; GÜMÜŞ, s. 17, Yazara göre, Evdeki fazka eşyaları koymak için bir dep 

kiralanması durumunda bu kira sözleşmesinin ne konut kirası ne de iş yeri kirası olduğu 

görüşündedir, GÜMÜŞ, s. 17, dpn.27. 
48

 GÜMÜŞ, s. 19. 
49

 BGE 118 II 40 ff. 
50

 BGE 113 II 406, 412 ff.  
51

 OGer TG SJZ 1998, 141 f. 
52

 HONSELL, s. 209. 
53

 Mülga 6570 sayılı Kanun sadece çatılı işyerlerine ilişkin düzenlemeler getirmişti. TBK’nu da 

mülga 6570 sayılı Kanununun ve Yargıtay’ın izinden giderek çatılı işyerlerine ilişkin özel 

düzenlemeler getirmiştir. 
54

 BGE 124 III 108 ff. 
55

 HONSELL, s. 209; GÜMÜŞ, s. 17. 



 13 

sonra inşa edilen çatılı yerlere, taraflar aksini kararlaştırmadıkça Türk Borçlar 

Kanunu’nun 339-356 hükümleri uygulanmayacaktır. Yargıtay’ın da mülga 6570 

sayılı Kanun’unun yürürlüğü dönemindeki kararları bu yöndedir
56

.  

 

Türk Borçlar Kanunu’nun 339’uncu maddesinin ikinci fıkrası hükmünde, kamu 

kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün 

kira sözleşmelerinin de buradaki hükümlere tabi olacağı açıkça belirtilmiştir. 

 

 Konut ve işyeri kiralarına ilişkin kira hükümleri Türk Borçlar Kanunu’nun 

339’uncu maddesinin birinci fıkrasının birinci cümlesi uyarınca, kiralananla beraber 

kullanılması kiracıya bırakılan eşyalar için de, konut ve çatılı iş yeri kiralarına ilişkin 

hükümler uygulanır
57

. Örneğin eşyalı olarak kiraya verilen konut ve çatılı işyeri 

kiraları bakımından kiralananın içindeki eşyalara ilişkin bağımsız taşınır kirası 

sözleşmeleri için de Türk Borçlar Kanunu’nun 339 ve devamındaki hükümleri 

uygulanacaktır
58

. Bunun yanında bir bahçe ya da binanın altındaki garaj
59

, eşya 

koyma deposu, kömürlük de asıl eşya olan kiralananın yanında yan eşya
60

 olarak 

aynı hükümlere tabi olacaktır
61

. Burada, kiralanan yer ile eşyalar arasında, kullanım 

bakımından fonksiyonel bir bağlantı veya iç ilişkinin bulunması gerekmektedir
62

. 

                                                 
56

 “Taşınmaz Belediye hudutları içinde olmakla birlikte kiralandığı anda musakkaf değilse o zaman 

tamamen uyuşmazlığın BK’nun kira akdini düzenleyen feshi ihbar hükümlerine göre çözümlenmesi 

gerekir …” Yarg. 6.HD 01.01.1991, E.1991/706, K.1991/1246, BURCUOĞLU Haluk, Yargıtay 

Kararları Işığında 6570 Sayılı Yasa’ya Göre Kiracının Tahliye Edilmesi, Filiz Kitabevi, İstanbul 1993 

(Bundan sonra “BURCUOĞLU, Tahliye” şeklinde anılacaktır.), s. 21; “Arsa olarak kiraya verilen ve 

üzerine kiracı tarafından sonradan musakkaf bina yapılsa dahi sözleşme 6570 sayılı Kanun kapsamına 

girmez. Öte yandan dairemizin sapma göstermeyen uygulamalarında büfenin basit yapılı temeli 

bulunmayan baraka niteliğinde gayri musakkaf nitelikte yapı mahiyetinde olduğu kabul edilmiştir. 

Gayri musakkaf nitelikte bulunan yapının da 6570 sayılı yasa kapsamında bulunmadığı hususu da 

duraksamasızdır. Mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekir.” Yarg.13. HD 10.10.2005, E. 

2005/8551, K. 2005/14741. GÜNAY, s. 1085; Aynı doğrultuda bkz. Yarg. 13. HD 11.05.2006, 

4087/7576, “Kiralanan yer arsa vasfında taşınmaz olup üzerinde tamamlanmamış inşaat 

bulunmaktadır. Bu nedenle taraflar arasındaki kira sözleşmesine 6570 sayılı Yasa değil, Borçlar 

Kanunu hükümlerinin uygulanması gerekir.” www.kazanci.com; Bununla birlikte, kiracının 

sözleşmede taşınmazda konut ya da işyeri niteliğinde sabt bir yapı inşa edeceği öngörülmüş ve bu 

yapı inşa edilmiş ise, yapının tamlanmasıyla birlikte kira sözleşmesinin 6570 sayılı Kanun kapsamına 

girdiğinin kabulü gerekir, BURCUOĞLU, Tahliye, s. 22. 
57

 ARAL/AYRANCI, s. 221; Mehaz İsviçre Borçlar Kanunu’ndan alınmıştır (OR 253a I), HONSELL 

s. 210. 
58

 GÜMÜŞ, s. 20. 
59

 BGE 125 III 231. 
60

 Konut ve çatılı işyeri ile diğer kullanıma bırakılan eşya arasında özel bir bağlantının varlığı şarttır. 

Bu bağlantı kişilsel olabileceği gibi maddi de olabilir. Özellikle yan eşya asıl eşyaya fonksiyonel 

olarak eklenti niteliğinde hizmet ediyorsa özel bağlılık şartı gerçekleşmiş olur. GÜMÜŞ, s. 20. 
61

 SVIT-Kommentar., s. 38, WEBER, Art. 253b, N. 15, s. 1352; GÜMÜŞ, Kira, s. 20. 
62

 WEBER, Art. 253b, N. 15, s. 1352; ARAL/AYRANCI, s. 221. 



 14 

 

 

III. ÜRÜN KİRASI SÖZLEŞMESİNİN TANIMI VE HUKUKİ NİTELİĞİ 

 

1. Ürün Kirası 

 

Türk Borçlar Kanunu’nun 299’uncu maddesinde yer alan tanım, yukarıda kira 

sözleşmesinin tanımına yer verirken ifade ettiğimiz gibi, hem adi kirayı hem de ürün 

kirasını kapsayacak şekilde yapılmıştır. Buna göre, kira sözleşmesi, kiraya verenin 

bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya 

bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği 

bir sözleşmedir. Bunun yanında, “Ürün Kirası” başlığı altında üçüncü ayrımda da, 

Türk Borçlar Kanunu’nun 357. maddesinin birinci fıkrasında
63

 özel olarak ürün 

kirasının tanımına yer verilmiştir
64

. Buna göre, “Ürün kirası kiraya verenin, 

kiracıya, ürün veren bir şeyin veya hakkın kullanılmasını ve ürünlerin devşirilmesini 

bedel karşılığında bırakmayı üstlendiği sözleşmedir.” Genel olarak, ürün kirasını, 

ürün veren bir mal veya hakkın belirli bir süre içinde kullanılmak ve semerelerinden 

yararlanılmak amacıyla karşılıklı olarak devredildiği bir sözleşmedir
65

 şeklinde 

tanımlayabiliriz
6667

. 

                                                 
63

 Bu madde mülga BK’nun 270’inci maddesini karşılamaktadır. Bu madde de kullanılan “ücret” 

ifadesi yerine, ücretin iş görme sözleşmelerinde işverenin işçiye karşı olan borcunu ifade etmek için 

kullanılan doğru olmakla birlikte, kira sözleşmelerinde kiracının kiraya verene karşı olan borcu her 

zaman paradan ibaret olmadığı için TBK’nun 357’nci maddesinde “bedel” ifadesi kullanılmıştır. 

Bunun haricinde arılaştırma ve düzeltmeler dışında, maddede mülga BK’na göre bir hüküm 

değişikliği yoktur. GÜNAY s. 1129.  
64

 Alman hukukunda ürün kirası iki farklı şekilde düzenlenmiştir. BGB §581-584 hükümleri arasında 

genel ürün kirası, BGB §585-597 arasında da zirai ürün kirası düzenlenmiştir. İsviçre hukukunda ise 

ürün kirası (Pacht) BK’da (OR) 275-304  maddeleri arasında düzenlenmiştir. Bunun yanında zirai 

ürün kirasına ilişkin olarak da Bundesgezets über die landwirtschaftliche Pacht vom 4. October 1985 

(SR 221.213.2) bulunmaktadır. 
65

 Sadece foto-video çekim işlerinde kullanılmak üzere bir dükkanın kiralanması durumunda hasılat 

kirasından bahsedilemez. Yarg. 14.HD 29.09.2005, E.2005/4556, K.2005/8406; Belediyeye ait olan 

ve encümen kararı ile tuvalet olarak çalıştırıp gelirinden kiracının yararlanması için tatsis edilen ve bu 

şekilde kullanılan yer için taraflar rasında yapılan sözleşme hasılat kirası sözleşmesi niteliğindedir. 

Örnekler için bkz. ÖZTÜRK, s. 34. 
66

 HONSELL s. 252; TANDOĞAN, s. 2 vd.; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 313 vd.; ÖZTÜRK Gülay, 

Teoride ve Uygulamada Hasılat Kirası, Seçkin, Ankara 2010, s. 34; ALTAŞ, s. 73 vd.; WÖRLEN 

Rainer / METZLER-MULLER Karin, Schuldrecht BT, 10.Auflage, Verlag Franz Vahlen München 

2011, s.83; OLGAÇ, s. 317; GÜMÜŞ Mustafa Alper, Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Vedat 

Kitapçılık, C.I, İstanbul 2008 (bundan sonra “GÜMÜŞ, Özel Hükümler” şeklinde anılacaktır), s. 

310.; KARAHASAN Mustafa Reşit, Türk Borçlar Hukuku, Özel Borç İlişkileri, Beta, İstanbul 2002, 

s. 1155. 



 15 

 

Türk Borçlar Kanunu 357. maddesinin ikinci fıkrasında ise, ürüne katılmalı kiranın 

tanımı yapılmıştır. Buna göre, ürüne katılmalı kira, kira bedelinin devşirilecek 

ürünün belli bir oranı olarak kararlaştırıldığı ürün kirasıdır. Şayet bu oran 

sözleşmeyle kararlaştırılmamışsa yerel adete göre belirlenecektir.  

 

2. Ürün Kirasının Hukuki Niteliği 

 

Ürün kirası da genel kira gibi rızai bir sözleşmedir
68

. Dolayısıyla ürün kirası 

sözleşmesinin kurulabilmesi için tarafların anlaşması yeterli olup kiralananın teslimi 

sözleşmenin kurulması için şart değildir.  

 

Ürün kirası sözleşmesi de her iki tarafa borç yükleyen karşılıklı (synallagmatique) 

bir sözleşmedir. Kiracı, kiralananı, özgülendiği amaca uygun bir biçimde işletmek 

ve ayni veya nakdi olarak belirlenmiş bir bedeli ödeme borcu altına girer. Kiraya 

veren de, kiracıya, kiralananı, tahsis amacına uygun bir şekilde işletilebilmesini 

sağlama ve ürün getirmeye uygun bir şekilde bulundurma borcu altına girer
69

. 

 

Ürün kirası, kullanma ve işletme hakkı veren bir sözleşmelerdendir. Bu nedenle 

kişisel ve sürekli bir borç ilişkisi doğurur. Fakat ürün kirası sözleşmesi de süreli ya 

da süresiz olarak yapılabilir
70

.  

 

Ürün kirası sözleşmesinde kiracının kiralananı kullanma ya da işletme hakkı, kişisel 

(şâhsi) nitelikte bir alacak hakkıdır. Dolayısıyla kiracı, kiralanan üzerinde kira 

sözleşmesiyle herhangi bir ayni hak ya da ayni talep kazanamaz. Ancak kira 

sözleşmesinde olduğu gibi, kira sözleşmesinden kaynaklanan bu hak
71

 tapu siciline 

şerh verilmek suretiyle kuvvetlendirilebilir
72

. 

                                                                                                                                                         
67

 “Taraflar arasındaki ilişkinin hasılat kirasına konu teşkil edebilmesi için kiralananın niteliği itibarı 

ile ürün getiren veya ticari bir işletmeye konu olması ve işetme hakkıyla birlikte kiralanmış olması 

gerekir. Yarg. 6.HD 29.01.2008, E. 2007/12356, K. 2008/631. GÜNAY, s. 1129. 
68

 TANDOĞAN, s. 11; KARAHASAN, s. 1154; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 314; GÜMÜŞ, s. 312; 

ALTAŞ, s. 75; ÖZTÜRK, s. 35; AKINTÜRK, s. 185. 
69

 YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 314. 
70

 ÖZTÜRK, s. 34; ALTAŞ, s. 75;  
71

 Ürün kirasında kiralananın özgülendiği amaca uygun bir şekilde kullanılması ya da işletilmesi bir 

hak olduğu kadar aynı zamanda da bir borçtur. 
72

 YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 314. 



 16 

 

Ürün kirası sözleşmesinin geçerliliği de herhangi bir şekil şartına bağlanmamıştır.  

 

IV. KİRA SÖZLEŞMELERİ ARASINDAKİ FARKLAR 

 

1. Konu Bakımından 

 

Maddi varlığı olan herhangi bir taşınır, taşınmaz veya misli
73

 şeyler, genel kira 

sözleşmesinin konusunu oluşturabilir
74

. Ancak misli şeylerin kira konusunu 

oluşturabilmesi için, iade söz konusu olmaksızın bedel karşılığından tüketim 

amacıyla devredilmemesi gerekir. Aksi halde kira değil, satış sözleşmesi söz konusu 

olur. Örneğin, erzak çuvallarının veya bir sepet meyvenin bir salonda dekor olarak 

kullanılmasının devrinde kira sözleşmesi söz konusu olur
75

.  

 

Ürün kirasının konusunu, ürün getiren bir taşınır ya da taşınmaz veya bir ticari 

işletme ya da bir hak oluşturabilir
76

. Çoğunlukla taşınmazlar ürün kirasının 

konusunu oluştururken, örneğin, arsa, tarım arazisi, otel, ticari işletme, firma, şirket 

vs. ürün kirasının konusunu oluşturur. Bunun yanında fikri haklar, intifa hakları, av 

ve balıkçılık hakkı da ürün kirasına konu olabilecektir
77

.  

 

                                                 
73

 Misli mal, misli olmayan mal ayrımı, objektif niteliğe göre yapılmıştır. Günlük hayatta sayı, ölçü 

ve tartı ile nesnel niteliklere göre belirlenen eşyaya misli mallar denilmektedir. Misli mal – misli 

olmayan mal ayrımını nevi borcu – parça borcu ayrımıyla karıştırmamak gerekir. Genelde nevi 

borçları misli mallar üzerinde, parça borçları ise misli olmayan mallar üzerinde tesis edilir. Misli mal 

– misli olmayan mal, malın objektif niteliğine göre yapılır, nevi borcu – parça borcu ayrımında ise 

tarafların iradesi önem taşır. Dolayısıyla taraflar iradeleriyle misli olmayan mallar üzerinde de nevi 

borcu oluşturabilirler. ERDOĞMUŞ Belgin, Roma Eşya Hukuku, Filiz Kitabevi, 2. Bası İstanbul 

1994, s. 8-9. 
74

 TANDOĞAN, s. 2; BİLGE, s. 142; Haklar ürün kirasının konusunu oluşturur ve genel kira 

sözleşmesinin konusunu oluşturmazlar.  
75

 TANDOĞAN, s. 2-3. 
76

 “Hasılat kirasından söz edilebilmesi için hasılat getiren bir taşınır ya da taşınmaz  mal, ticari 

işletme ya da hakkın kira ilişkisinin konusunu oluşturması, burasının demirbaşları ve işletme ruhsatı 

ile birlikte kiraya verilmesi gerekir. İşletme ruhsatı kiracı adına ise akit adi kira sözleşmesidir” Yarg. 

6.HD 23.06.2009, E.2009/5978, K. 2009/6086; “Hasılat kirasında, hasılat getiren bir taşınır ya da 

taşınmaz mal ticari işletme ya da hakkın kira ilişkisinin konusunu oluşturması, burasının demirbaşları 

ve işletme ruhsatı ile birlikte kiraya verilmesi gerekir. Boş bir işyerinin mağaza olarak kiraya 

verilmesi demirbaş devri söz konusu olmayan işletme ruhsatıyla kiralanmayan yer hakkındaki 

sözleşme adi kira ilişkisidir. Sadece kira bedelinin işyerinden elde edilecek cironun belli bir oranı 

olarak belirtilmesi yeterli değildir.” Yarg. 6.HD 03.10.2006, E.2006/8123, K. 2006/9463, Kararlar 

için bkz. ÖZTÜRK, s. 40-41. 
77

 HONSELL s. 252. 



 17 

Kira sözleşmesi uyarınca bir eşyanın sadece kullanımı devredilmişse kira söz konusu 

olur, buna karşılık eşyanın kullanımının yanında gelirleri elde etme yetkisi de 

devredilmişse ürün kirası söz konusu olur. Ürün kira sözleşmesiyle beraber 

kiralanan eşyanın ya da hakkın gelirleri de devredilir
78

. Örneğin, binek atı kira 

sözleşmesinin, buna karşılık süt ineği ürün kirasının konusunu oluşturur. Çimenlik 

bir arazi kira sözleşmesinin konusunu oluştururken, bu arazi, çimlerden faydalanarak 

aynı zamanda spor alanı olarak da kullanılabiliyorsa ürün kirasının konusunu 

oluşturur
79

.  

 

Kira sözleşmesinin konusu olarak işyeri kirası, ürün kirasının konusu olarak da 

şirket kiralarının sınırını çizmek oldukça zordur. Kural olarak, kira sözleşmesi 

uyarınca kiracıya, sadece mekan devrediliyorsa kira sözleşmesi, buna karşılık bütün 

bir işletmenin kullanımının devri söz konusuysa ürün kirası sözleşmesi söz 

konusudur
80

. İsviçre Yargı kararlarına göre işyeri kirasında işyerinin devrinin 

yanında demirbaş da beraberinde devredilir. Örneğin restoran ya da dans alanının 

devrinde olduğu gibi
81

. Ürün kirasında ise işyeri, iş ilişkisi ya da ticari ilişkiyle 

beraber devredilir. Aynı şekilde donanımlı bir ecza deposunun
82

, ya da eşyalı olarak 

bir motelin
83

 ya da bir araba garajının
84

 devri de kira sözleşmesinin konusunu 

oluşturur
85

. Son olarak Federal Mahkeme, tamamen eksiksiz bir şekilde donanımlı 

bir kafenin ya da restoranın işletmesinin bağımsız bir şekilde devrini ürün kirası 

olarak nitelendirmiştir
86

. Öğretide
87

 de kabul gören bu mahkeme kararına göre, 

mekanın yanında bir işletme ya da şirket tam ve eksiksiz bir şekilde donanımlı 

olarak devredilmişse, kira sözleşmesinin değil, ürün kirasının konusunu oluşturur
88

. 

Türk Ticaret Kanunu’nda tanımını bulan ticari işletmelerin, bizzat işletmelerin 

                                                 
78

 HONSELL s. 253. 
79

 BUCHER Eugen, Schweizerisches Obligationenrecht Besonderer Teil, 3. Auflage, Zürich 1988 

(Bundan sona “BUCHER, Besonderer Teil” şeklinde anılacakıtr.), s.187;  HONSELL s. 253. 
80

 HONSELL s. 253. 
81

 BGE 103 II 252.; HONSELL s. 254. 
82

 BGE 68 II 242 vd. 
83

 BGE 97 II 61 E. 1a. 
84

 BGE 54 II 183 vd. 
85

 HONSELL s. 254. 
86

 Pra 2003 Nr. 7 36. 
87

 HONSELL s. 254.  
88

 HONSELL s. 254.  



 18 

kendisinin kiraya verilebileceği gibi bunların unvan, ihtira beratları
89

 üzerindeki 

hakları da ürün kirasının konusunu oluşturabilir
90

. 

 

Ürün kirasının konusu olan maddi mallar genellikle tabii semere (doğal ürün) getiren 

mallardır. Ticari işletmelerin ve hakların ürün kirasında ise daha çok medeni 

semerelerden yararlanma söz konusu olur
91

.  

 

Doğal ürün (tabii semere), zaman zaman tekrarlanan ürünlerle bir malın tahsis 

amacına uygun olarak örfün o maldan elde edilmesini caiz saydığı ürünlerdir. 

Medeni semere ise, bir mal veya haktan gelir elde edilmesine yöneltilmiş bir hukuki 

ilişkiye dayanılarak toplanan gelirdir. Bir ticari işletmenin veya bir hakkın kiraya 

verilmesi halinde kiracının bu işletmenin yürütülmesinden veya hakkın 

kullanılmasından elde ettiği kâr medeni semere olarak nitelendirilir
92

.  

 

2. Kiracıya Sağladığı Haklar ve Yüklediği Mükellefiyetler Bakımından 

 

Kira sözleşmesinde kiracı, kiralananın sadece kullanım hakkını elde ederken, ürün 

kirasında kullanım hakkı yanında işletme ve semerelerden yararlanma hakkını da 

elde eder
9394

. Kira sözleşmesinde kiracının kiralananı kullanma ve işletme 

yükümlülüğü yoktur. Ürün kirasında ise ürün kirasının esası işletme olduğu için 

kiracının kiralananı tahsis amacına uygun olarak iyi bir biçimde işletmek ve 

işletmeye ve ürün vermeye elverişli bir halde bulundurma yükümlülüğü vardır
95

. 

                                                 
89

 551 Sayılı Patent Hakkının Korunması Hakkında Kanun Hükmünde Kararnamenin 86’ncı maddesi 

çerçevesinde, ihtira (buluş ve patent) hakkının işletilmesinin devri (lisans) sözleşmesi de ürün kirası 

sözleşmesine ilişkin hükümlerin uygulama alanı bulduğu hak kirasını oluşturur. 
90

 TANDOĞAN, s. 5-6; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 314-315; OLGAÇ s. 317; ALTAŞ, s. 77. 
91

 TANDOĞAN, s. 3 
92

 TANDOĞAN, s. 3; YAVUZ, s. 367. 
93

 TANDOĞAN, s. 6; HONSELL s. 253; ZEVKLİLER/HAVUTÇU, s. 216; 

ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 191; GÜMÜŞ, s. 310; ALTAŞ, s. 68; ÖZTÜRK, s. 38. 
94

 Bazı durumlarda adi kira sözleşmesinde de kiracının semerelerden yararlanma yetkisi 

bulunmaktadır. Örneğin bahçeli bir evin kiraya verilmesi durumunda kiracının bahçedeki meyveleri 

toplama yetkisi bulunmaktadır. Bunun aksine ürün kirasında sadece kullanılması kiracıya bırakılan 

semere getirmeyen şeyler de ürün kirası konusu olabilir. Örneğin,  çiftlikteki evin kiraya verilmesi 

gibi. Bu durumda sözleşmenin bir bütün olarak değerlendirilerek kullanma veya semerelerden 

yararlanma yetkilerinin hangisinin daha önemli olduğuna bakılarak sözleşmenin adi kira mı yoksa 

ürün kirası mı olduğuna karar verilmelidir. TANDOĞAN, s. 7. 
95

 TANDOĞAN, s. 7; YAVUZ Nihat, Türk Kira Hukuku, C.1, Yetkin, Ankara 2003 (bundan sonra 

“YAVUZ, C.I” şeklinde anılacaktır), s. 210; ZEVKLİLER/HAVUTÇU, s. 216; 

ZEVKLİLER/GÖKYAYLA, s. 191 vd.; ALTAŞ, s. 69; ÖZTÜRK, s. 39; GÜMÜŞ, s. 310 



 19 

Ürün kirasını kiradan ayıran en önemli özellik de ürün kirasında kiracının işletme 

yükümlülüğünün olmasıdır
96

.  

 

Ürün getiren bir şey aynı zamanda genel kiranın da konusunu oluşturabilir. Örneğin 

bir inek çekim hayvanı olarak ya da bir çayır futbol alanı olarak ya da bir otel tüm 

mobilyalarıyla beraber kira sözleşmesinin konusunu oluşturabilir. Bunun yanında bir 

otel veya restoran işletme ruhsatıyla birlikte, müşterileriyle, personeliyle, 

kendilerinden mal tedarik eden kişilerle olan ilişkileri devam ettirilmek üzere, 

işletme yükümlülüğü konularak kiraya verildiği takdirde bir ürün kirası söz konusu 

olur
97

. Burada sözleşmenin kira mı ürün kirası mı olduğunun belirlenmesinde 

tarafların ifadelerinden çok gerçek ve ortak amaçlarının dikkate alınması gerekir
98

. 

Özellikle sözleşmede kiracıya işletme ve ürün vermeye elverişli bir durumda 

bulundurma yükümlülüğü yüklenip yüklenmediğinin incelenmesi gerekir. 

 

3. Kira Bedelinin İçeriği Bakımından 

 

Hem kira hem de ürün kirası sözleşmelerinin esaslı unsurlarından olan kira bedeli, 

ürün kirası sözleşmelerinde ayni ya da nakdi olarak belirlenebilir
99

. Nakdi kira 

bedeli, bir miktar paradır. Ayni kira bedeli ise, ürünün bir bölümü, ya da belli bir 

payı veya kiralanandan elde edilen semerelerdir.  

 

Türk Borçlar Kanunu’nun 357. maddesinin ikinci fıkrasına göre, kira bedeli ürünün 

belli bir payı olarak kararlaştırılmışsa buna ürüne katılmalı kira denilir. Ürüne 

katılmalı kiranın ülkemizin değişik bölgelerindeki örf ve adete göre Trakya ve 

Marmara’da “yarıcılık” , Orta Anadolu’da“ortakçılık”, ve Doğu Anadolu’da 

                                                 
96

 TANDOĞAN, s. 7; “Hasılat kirasını adi kiradan ayıran özellik işletme yükümlülüğüdür. Hasılat 

getiren bir şey, adi kiraya da verilebilir. Ancak taşınmaz teçhizat ve mefruşatıyla birlikte ve işletme 

ruhsatı da devredilerek kiraya verilmiş ve ayrıca kira bedeli kiralananın semeresi ve hasılatının da bie 

kısmını oluşturmuş ise sözü edilen unsurları taşıyan kira sözleşmesinin hasılat kirası olduğunun 

kabulü gerekir. Bu durumda borçluya BK’nun 288’inci maddesi gereğince 60 günlük ödeme emri 

tebliği icap eder …” Yarg. 12. HD 03.05.2002, E. 2002/8232, K. 2002/9420, ÖZTÜRK, s. 42. 
97

 TANDOĞAN, s. 7-8; HONSELL, s. 253. 
98

 TBK m.19/I, burada değerlendirilebilir. Buna göre, Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin 

belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için 

kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır. TANDOĞAN, s. 9. 
99

 TANDOĞAN, s. 14; BİLGE, s. 144;  ARAL, s. 210; ALTAŞ, s. 79. 



 20 

“marabacılık” gibi çeşitleri bulunmakla birlikte en yaygın olanı yarıcılıktır
100

. 

Yarıcılıkta tarla sahibi (kiralayan) tarlası ile birlikte ekilecek tohumu da yarıcıya 

(kiracıya) verir, yarıcı da emeği ile tarlayı sürüp, tohumu ekip hasat mevsimine 

kadar tarladaki ürünün bakımını yaparak elde ettiği ürünü kiralayanla yarı yarıya 

paylaşır
101

. Kira sözleşmesinde ise bir zorunluluk olmamakla birlikte kira bedeli 

genelde bir miktar paradır. Ayrıca, para yerine misli eşya da kira bedeli olarak 

kararlaştırılabilir
102

.  

 

Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerine ilişkin hükümler arasında Türk Borçlar 

Kanunu’nun 346’ncı
103

 maddesinde
104

 kiracıya, Türk Borçlar Kanunu’nun 341’inci 

maddesinde
105

, kiraya verenin haksız kazanç elde etmesini önlemek amacıyla
106

 

sözü edilen kullanıma bağlı giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü 

yüklenemeyeceği düzenlenmiştir. Ancak anılan maddenin uygulanması, 4 Temmuz 

2012 tarih ve 6353 sayılı Kanun’un 53’üncü maddesi ile değiştirilen 31 Mart 2011 

tarih ve 6217 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesi hükmü gereğince, 01.07.2012 

tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle ertelenmiştir. Dolayısıyla kiracının tacir olduğu 

kira sözleşmelerinde ya da bir çatılı iş yeri kirası sözleşmesinde sözleşme serbestisi 

gereğince, taraflar, 01.07.2020 tarihine kadar gerçekleştirecekleri kira 

                                                 
100

 ÖZTÜRK, s. 39; GÜNAY, s. 1129; YAVUZ/ACAR/ÖZEN, s. 185. 
101

 ÖZTÜRK, s. 39. 
102

 TANDOĞAN, s. 14; 
103

 TBK’nun 346’ıncı maddesine göre, “Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme 

yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu 

ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir” 
104

 4 Temmuz 2012 ta